投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。

楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。

2018年7月18日 星期三

【書展首日】多謝各界友好

書展今日開鑼,非常有幸各界友好到場支持!
要購買《這些房託值得買》,請到書展信報攤位(1B-B28)。現場購買可獲八折優惠($115)。












2018年7月17日 星期二

「投資房託入門攻略」講座

今天晚上(7月17日)舉行了「投資房託入門攻略」講座,正式發表了新書《這些房託值得買》。謝謝各位出席支持!

2018年7月16日 星期一

【書展新書預告:《這些房託值得買》】#楊書健 #信報出版

【書展新書預告:《這些房託值得買》】#楊書健 #信報出版
***今年書展繼續有優惠!7月18 - 24日,1B-B28攤位見!***
投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。
楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。
【推薦序】
「作者別具慧識,剖析房地產的增值竅門,是投資者及有意認識房託人士的重要參考資料。」
——領展資產管理有限公司行政總裁 王國龍
「以說故事形式解說房託,非常「貼地」且具說服力,誠意推薦給普羅市民、投資者、專業人士以及在學青年。」
——香港高等教育科技學院環境及設計學院副院長 何志榮
「給大家一個重新認識房託的機會,能為資產增值,才能使股價節節上揚。」
——《信報》副總編輯 施純港
「本書具實戰指導意義,想選擇合適的房託投資,達到攻守兼備的效果,絕對不容錯過!」
——《明報》投資及地產版資深主編 陸振球
「即使對投資房託全無經驗,亦能很快從本書領悟分析要訣。」
——香港大學房地產及建設系講座教授 鄒廣榮


【息賺】REITS最啱持盈保泰?






https://www.youtube.com/watch?v=UySow4_Kw_s

最近不時有專家警告,美債孳息曲線有「倒掛」風險,即係較短年期債息貴過較長年期債息,並認為係經濟衰退嘅重要訊號。
安泓投資總監楊書健表示,孳息曲線倒掛係極端避險情緒,投資者寧願買十年期債券,確保有約2.8厘利息回報,都唔想買兩年債,到兩年後攞番現金時唔知發生咩事,反映投資者對未來一段時間信心不足。
不過,Victor又話,其實美國經濟唔差,出現孳息曲線倒掛呢個「經濟衰退訊號」,更大程度係反映市場憂慮貿易戰衍生嘅影響。
至於REITS係唔係理想嘅持盈保泰投資工具呢?Victor就話,無論經濟狀況好壞,只要簽咗租約同埋租客未破產,REITS都會收到租,防守性好高......
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2018年7月15日 星期日

多謝各位厚愛

多謝各位厚愛!7/17星期二「投資房託入門攻略」已經滿座。如果仍想參與,請registration@hkej.com要求加開位置或書展後再加場。 
#這些房託值得買
#欲言不止楊書健
#書展2018 

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2018年7月14日 星期六

《這些房託值得買》上巿喇!

《這些房託值得買》將於下周在書展及各大書局上巿。

下週我們將會有三次公開活動:
7/16 (一) 2:40pm Now TV Ch. 33《息賺》

7/17(二) 7 - 9pm 信報總部 「投資房託攻略入門」講座
https://subscribe.hkej.com/events/reits101/php/collectdata.php

7/19(四) 6pm 書展信報攤位 (1B-B28) 《這些房託值得買》分享會

2018年7月13日 星期五

信報主辦「投資房託入門攻略」講座

本書作者楊書健將於7月17日晚上七時於信報總部舉行「投資房託入門攻略」講座,討論房託所能執行的商業策略,以及這些策略對股價之影響。參加講座的聽眾將獲贈《這些房託值得買》乙冊。


https://subscribe.hkej.com/events/reits101/php/collectdata.php

//Intro from the publisher:
「投資房託入門攻略」
香港人投資最愛買磚頭! 現在香港樓價指數不斷破頂,想買樓投資也非易事。轉戰海外? 每個地方的買樓政策不一,危機處處。房地產投資信託(REITs)派息有保證,比買樓更簡單!如何發掘一隻理想房託? 海外的房託市場又如何? 房託投資專家 — 安泓投資總監楊書健將與大家分享自己十多年投資房託經驗,傳授投資房託入門攻略。

2018年7月10日 星期二

【陸振球專欄】買領展或更勝投資年金

https://news.mingpao.com/ins1807101531197008046

(以下節錄自《明報》)
其實,年金的內部年回報率約為4厘,大家可考慮買入一些穩陣的高息房託來收息,因房託擁有的物業租金往往可隨通脹上升,不怕如年金的定額收息其收購買力會被通脹蠶食,如大家熟悉的房託領展(0823),雖然今年以來港股恒指一度下跌約5000點,但領展股價卻剛創新高,而派息率也有3厘多,且年年增加派息,相信未來表現會更勝年金,而另一隻越秀房託(0405),股價一向表現穩定而沒有如領展的長升,但派息率接近6厘,也可作為代替年金的退休工具,且買領展和越秀房託更沒有金額限制。
朋友楊書健即將推出新書《這些房託值得買》,請來了領展行政總裁和筆者為該書寫推介序,筆者在序言中便分析了領展和越秀房託的好處,可作參考。筆者的推介序如下:

2018年7月7日 星期六

楊書健: 投資房託要抱長線觀點

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1884335

(節錄自《信報》)
房託屬於高息產品,法例規定需將淨收入全數或接近全數派息,因此派息比較穩定。其他股票,因為沒有法律限制,管理層可以選擇不派息。假如出現經濟危機,再穩健的公司亦可能選擇減少派息,準備資金以應付危機,甚至期望在谷底進行收購。這個策略實際上是無可厚非,運用得宜甚至能令企業進一步壯大。所以投資股票,現金收入的保障較少;但是另一方面,無論天晴天陰,房託亦需將收入派出,較能保障機構投資者或退休人士的現金需要。
各地巿場亦會因為法律和行規有異,派息時間亦會分散在不同月份。例如在亞太區,香港和澳洲都是每半年派息一次,卻因為盈利公布時間有異,派息時間亦有所不同。例如上月就迎來了澳洲的派息潮,幾乎每隻房託都公布了年度派息。持有亞太區房託,雖非每個月都會派息,但仍較持有單一國家的房託,派息周期更平均。
正因為這種持續的現金收入,所以房託不宜短炒。在一買一賣之間,往往有可能放棄了派息。所謂「小數怕長計」,倘失去太多現金流,就算短炒得利,亦可能會得不償失。因為房託在交易所上巿,價格每天變動,也許是不少朋友覺得需要頻繁交易的原因。但是假如投資地產,投資者的眼光都會拉遠,願意以年為單位。例如散戶投資海外樓盤,也不會希望幾個月就賣盤離場。投資房託,亦宜以這種心態考量,將投資單位拉長到以年計算。
一旦拉長投資年期,投資者就適宜審視房託的長期增長。兩星期前所寫的《分析房託 從3方面評估》,就是從策略層面分析房託的增長潛力。房託的資產都是收租地產,一般在公開巿場都是有價有巿的,所以分析師可以算出淨資產值。所以策略分析,說穿了就是研究那一家房託的管理層,可以提升房託的淨資產值。
香港拆息逐漸上升,6月亞洲巿場亦錄得資金離場,似乎加息在即。在這個情況之下,投資者若要維持現金收入,更宜聚焦收入會逐漸增加的選項。優質房託可以加租,正是這類選擇。

2018年6月24日 星期日

楊書健: 分析房託 從3方面評估

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1872215

(節錄自作者的《信報》專欄)

2018年6月23日
這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因,亦是當初房託登陸亞洲,將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言,不論巿況好壞,房託都需要派發股息,是可以幫助投資者穩定現金流,協助保障退休生活。因此,隨着退休長者愈來愈多,房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。

一旦分析個股,無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託,持有相同的資產類別,股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託,過去5年股息增加得最快是每年11%,第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%,但是以5年計算,因為複息增長會拉闊高息增長,兩者的分別就變成了約15%。

房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產,加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外,就是透過收購新資產、開發新項目,甚至出售弱勢資產,以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資,融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。


尤其每股盈利(和股息)以及股價才會決定投資者所獲得的回報,所以就算房託組合不停增長,假如每股盈利不會增長,投資者亦不會享受到成果。因此,分析房託,應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。

2018年6月20日 星期三

楊書健﹕長線投資房託 融資策略不容忽視

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1529350505106&issue=20180619

(節錄自作者的《明報》專欄)

當然,投資者關注的並非單單的租金增長,而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此,除了營運策略之外,房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言,管理層運用得宜,可以籌集資金收購新資產,如果之後營運得好,的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對,數量太多,大增融資成本。這樣一來,就算收購的資產能做到增長,舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利,是按股票數目平均分配,因此股數愈大,盈利就分得愈薄。

融資策略主要圍繞融資成本,在企業有需要之時,則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場,亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限,不能隨意改動。但是如果持續有資金需要,管理層可以選擇提供股息再投資計劃,容許股東以股代息,將原來會分發出去的股息,變成新股本。相反,假如管理層認為現金充足,而股價並未追近淨資產值的話,亦可選擇在巿場回購股份,減少已發行股數,那麼每股的淨資產值和股息,就會相應增加。

當然,這些融資策略,單次作用未必太大,對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素,否則所持股票長期跑輸同業,就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。




2018年6月12日 星期二

【息賺】揀REIT領展秤先?

 

領展房產基金(00823)上市以來平均總回報、股價回報,以及過去五年股息增長率,都係一眾房託(REIT)中表現最突出。如果計股息增長率,除咗置富產業信託(00778)同陽光房地產基金(00435)稍為追貼領展外,其他股息增長都較慢。

 安泓投資總監楊書健表示,REIT嘅股息增長率,主要由收入增長主導,上述三隻REIT營運策略好,每年都可以穩定咁加到租,而且喺投資買賣方面都做得唔錯。此外,發新股等融資方法都會影響股息增長表現,反之,如果好似領展咁回購股份,就有助加快股息增長率。

【書展首日】多謝各界友好

書展今日開鑼,非常有幸各界友好到場支持! 要購買《這些房託值得買》,請到書展信報攤位(1B-B28)。現場購買可獲八折優惠($115)。