楊書健：投資海外物業 記緊小心美國加息 - 星島虎報海外地產

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雖然美國聯儲局今個月議息，決定暫不加息，但巿場仍然認為有三分二的機會，年底前會加息兩次。香港的銀行亦在八月決定加息，而且港元長期在弱方保證附近徘徊，反映香港的銀根逐步收緊。投資者考慮海外巿場，必需考慮利率走勢的影響。

美元加息，最直接影響是美元強勢將會持續。港人喜歡的海外樓盤市場，除了新加坡較大機會跟隨美國步伐加息，其他諸如加拿大、澳洲、英國、日本等國家都有自己獨立的貨幣系統，加息與否較大機會取決於當地政策，而非跟著美國走。所以不少貨幣的中期走勢或會偏軟。

這樣的話，投資海外樓盤的買家就要注意兩點。首先，物業的價值是以當地貨幣結算，所以隨之而來的問題就是，如果買家以美元或港幣物業做按揭，就算以當地貨幣計算的樓價沒有減少，樓價換成美元或港幣等值仍有機會下降，有可能使貸款價值比率 (loan-to-value ratio)變大。一旦LTV超過了按揭合約定明的上限，銀行或貸款機構可以按合約要求，要求業主補倉。

另一個問題是，按揭以美元或港幣結算，加息就會增加還款壓力，浮動息率或會讓還款額不斷上升。即使物業所在地市場經濟保持不變，租客以當地貨幣繳付租金，所帶來的租金變回美元或港幣等值亦可能會下降，原本打算以租金抵消每月按揭還款的業主就可能失預算。

香港樓價一直高企不下，投資者往往被海外樓盤廣告標榜的回報所吸引，但加息每每牽一髮而動全身，原本看似可以輕鬆負擔的樓價可能受貨幣風險影響，因此加重投資者的負債。所以現階段的策略，宜用當地貨幣計算借貸，以對沖貨幣風險。