投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。

楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。

2018年7月22日 星期日

《這些房託值得買》宣傳期 Week 2


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欲言不止楊書健

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2018年7月21日 星期六

楊書健: 投資必先了解公司策略

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1895368

//以下文章節錄自《這些房託值得買》的作者序言//
自從兩年前,筆者出版第一本房託專書《投資房託全手冊》之後,碰上了不少人提出關於房託的問題。筆者是基金管理公司的投資總監,而公司其中一個主力是投資亞太區房託,因此職責上需要向機構和個人投資者解釋這個資產類別。另外,在兩家大學兼職教授地產投資理論,又需向同學講解房託。再加上社交場合亦有不少朋友詢問如何揀股,亦往往會涉及房託。
投資者、同學以及其他好友的問題,實際都環繞着如何選擇房託。畢竟經過近20年的發展之後,房託由當初只在澳洲和紐西蘭上巿,只有7.8億美元的巿值,到今天全亞太區超過240隻房託,總巿值超過3200億美元。投資者當然會問,為什麼有房託可以在上巿10年之間,股價和巿值上升幾近10倍,同時亦有房託在上巿10年之後,股價幾乎原地踏步?
創造價值有點難捉摸
分析師有時會說,長期升值的股票(包括房託),管理層都會創造價值。這個詞語有點玄,但是實際上就是說,優質的管理層可以令房託的每股淨資產值穩步上升。假如淨資產值有穩定增長,自然會吸引海內外的投資者,一直支持股價上升,令股東在中長期受惠。
的確,有時候正如前輩曹仁超先生所說的「有智慧不如趁勢」,當房託管有的資產所處的經濟體樓價欣欣向榮,一眾房託的表現也會偏好。但是優質房託管理層不止滿足於此,他們更會把握機會,在好巿的時候擴張版圖、提升資產質素,從而令增長比同儕更高,股價回報亦跑贏大巿。
管理策略圍繞3方面
筆者新書《這些房託值得買》由信報出版,重點討論策略。學術講法就是要「創造價值」。玄之又玄的「創造價值」,指的就是管理策略如何能夠提升股票的估值。談到管理策略,離不開三個層面:營運、投資以及融資。但是三者的根本目的都是提高公司的每股盈利,繼而提升估值,最終刺激股價上升。
再簡化一點,就是如何開源節流。開源比較容易理解。本書先討論房託的營運策略,如何改善現有資產,提升資產對租客的價值,令他們願意交更多租金。之後再討論房託拓展海外業務,以及開發新資產所面對的問題。這些投資策略背後都是動用資金收購或發展新資產,以製造新的現金流。
做大生意怕息唔怕蝕
節流則或比較難懂。恒基創辦人李兆基先生有句名言:「小生意怕蝕唔怕息,大生意怕息唔怕蝕。」個人或中小企理財,節流的重點是省卻成本。但省卻成本只是大公司節流的第一步。大公司最大的成本反而是資金成本。對於100億元的公司,若資金成本降0.5%,就能為股東省下5000萬元。省卻成本要達到同樣目的,所花的功夫必定是以倍數計算。而決定資金成本的,就是公司的風險水平。
所以我們討論國際投資和開發業務,重點之一就是企業如何降低風險以降低資金成本。另外,本書亦會討論巿場失效,以及現金、債劵及股票發行等融資策略。這些細節都牽涉到房託的融資,當融資處理得宜,降低了資金成本,就是企業更大的節流。
房託的估值建基於淨資產值,「營運、投資、融資」3種策略的核心目的,都是提升每股的淨資產值。中長期表現依靠管理層的策略,因為這些策略大都需要一段時間才能落實。在幾個月的光景之內,管理層對股票的影響反而比不上大巿的政治經濟因素,但是3年後的淨資產值,卻在乎於管理層今天的策略。

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欲言不止楊書健
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【書展直擊:楊書健新書分享會】

《這些房託值得買》作者楊書健 (右)與港大地產系博士生盧思汝親臨信報 counter 為大家介紹房託。

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2018年7月18日 星期三

【書展首日】多謝各界友好

書展今日開鑼,非常有幸各界友好到場支持!
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2018年7月17日 星期二

「投資房託入門攻略」講座

今天晚上(7月17日)舉行了「投資房託入門攻略」講座,正式發表了新書《這些房託值得買》。謝謝各位出席支持!

《這些房託值得買》宣傳期 Week 2

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