投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。

楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。

2018年6月20日 星期三

楊書健﹕長線投資房託 融資策略不容忽視

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1529350505106&issue=20180619

(節錄自作者的《明報》專欄)

當然,投資者關注的並非單單的租金增長,而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此,除了營運策略之外,房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言,管理層運用得宜,可以籌集資金收購新資產,如果之後營運得好,的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對,數量太多,大增融資成本。這樣一來,就算收購的資產能做到增長,舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利,是按股票數目平均分配,因此股數愈大,盈利就分得愈薄。

融資策略主要圍繞融資成本,在企業有需要之時,則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場,亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限,不能隨意改動。但是如果持續有資金需要,管理層可以選擇提供股息再投資計劃,容許股東以股代息,將原來會分發出去的股息,變成新股本。相反,假如管理層認為現金充足,而股價並未追近淨資產值的話,亦可選擇在巿場回購股份,減少已發行股數,那麼每股的淨資產值和股息,就會相應增加。

當然,這些融資策略,單次作用未必太大,對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素,否則所持股票長期跑輸同業,就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。




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