2021年8月9日 星期一
2021年7月6日 星期二
錢家有道：「我要有租收」 買房託基金要注意甚麼?
「我要有租收」 買房託基金要注意甚麼?
想做包租公? 唔一定要買樓嘅，投資房託基金一樣可以「收租」。房託基金一直獲不少投資者垂青，特別係食息一族。想知道買房託基金要注意甚麼？咁就要留意聽吓投委會同CFA協會請嚟嘅專家分析嘞!
2021年6月10日 星期四
【新書分享】楊書健：分紅有保證 「食息」仍可靠房託
在疫情下，一眾房託因為利潤下滑而削減派息，相反不少大型收租股及地產股卻致力維持分紅。不過，楊書健在新書《 #疫後房託新攻略 》中指出，房託仍然是「食息一族」的理想選擇，而原因竟然在於一條法例？立即聽聽佢點講 ……
新書介紹連結: https://bit.ly/ejbook148
2021年4月23日 星期五
2020年9月14日 星期一
【息賺】疫情會影響房託股派息嗎？
【Now財經台】疫情影響下，即使業務穩定嘅房託基金(REITs)，業績唔多唔少都受影響，咁會否影響佢地派息呢？
安泓投資總監兼香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健，就為大家分析兩隻，一向係投資者寵兒嘅房託基金--陽光房地產(0435)同領展(0823)嘅前景…
2020年8月10日 星期一
【息賺】房託資產不限零售及寫字樓 仲有另類選擇…
【Now財經台】受疫情影響，本港零售同寫字樓租務弱勢，可惜本港房託業務多數係呢類，想靠投資房託賺息的「食息一族」點做好？
香港大學房地產及建設系客席副教授 楊書健 就向大家介紹較特別的--新加坡房託，資產主打數據中心及工業物流，睇下這種「另類」房託，又滿唔滿足到「食息一族」要求？...
【息賺】分析收租股 要看清資產類別
【Now財經台】兩大收租股九倉置業(01997)及太古地產(01972)，上月股價分別跌25% 及9%。
香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健 就話，九倉旗下酒店銷售額大跌74% ，唯獨係寫字樓升4%。太古旗下零售業銷售額下跌四成，但商場都加到租，到底有咩原因？
2020年2月21日 星期五
2020年2月2日 星期日
2019年12月9日 星期一
【息賺】招商局商業房託聽日正式喺香港上市
【息賺】招商局商業房託聽日正式喺香港上市，究竟房託板塊係咪意味著沉寂過後，重新起動？
今集有楊書健教授 VICTOR 教大家點樣分析一隻房託嘅好壞。
欲言不止楊書健 #房託 #招商局商業房託基金 #REITs #息賺 #Now財經台
今集有楊書健教授 VICTOR 教大家點樣分析一隻房託嘅好壞。
欲言不止楊書健 #房託 #招商局商業房託基金 #REITs #息賺 #Now財經台
2019年8月16日 星期五
2018年11月16日 星期五
《信報出版》領展究竟是租客的惡夢，抑或是投資者的恩物？
https://www.youtube.com/watch?v=ztiPowA4FTE
【有人歡喜有人愁？】
領展(00823)派中期成績表，每基金單位派息按年增加7.51%，而整體物業組合續租租金調整率為22.5%。房託股「有升有息」對投資者來說是恩物，那是否代表這是租客的惡夢？看看《這些房託值得買》作者楊書健如何說！
歡迎訂購《這些房託值得買》：http://bit.ly/ejbook117
#各大書店有售 #領展#派成績表 #這些房託值得買 #房託 #等收息 #REITs #信報出版
2018年7月16日 星期一
【息賺】REITS最啱持盈保泰？
https://www.youtube.com/watch?v=UySow4_Kw_s
最近不時有專家警告，美債孳息曲線有「倒掛」風險，即係較短年期債息貴過較長年期債息，並認為係經濟衰退嘅重要訊號。
安泓投資總監楊書健表示，孳息曲線倒掛係極端避險情緒，投資者寧願買十年期債券，確保有約2.8厘利息回報，都唔想買兩年債，到兩年後攞番現金時唔知發生咩事，反映投資者對未來一段時間信心不足。
不過，Victor又話，其實美國經濟唔差，出現孳息曲線倒掛呢個「經濟衰退訊號」，更大程度係反映市場憂慮貿易戰衍生嘅影響。
至於REITS係唔係理想嘅持盈保泰投資工具呢？Victor就話，無論經濟狀況好壞，只要簽咗租約同埋租客未破產，REITS都會收到租，防守性好高......
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2018年7月14日 星期六
《這些房託值得買》上巿喇!
《這些房託值得買》將於下周在書展及各大書局上巿。
下週我們將會有三次公開活動：
7/16 (一) 2:40pm Now TV Ch. 33《息賺》
7/17(二) 7 - 9pm 信報總部 「投資房託攻略入門」講座
下週我們將會有三次公開活動：
7/16 (一) 2:40pm Now TV Ch. 33《息賺》
7/17(二) 7 - 9pm 信報總部 「投資房託攻略入門」講座
https://subscribe.hkej.com/events/reits101/php/collectdata.php
7/19(四) 6pm 書展信報攤位 (1B-B28) 《這些房託值得買》分享會
2018年7月7日 星期六
楊書健: 投資房託要抱長線觀點
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1884335
(節錄自《信報》)
(節錄自《信報》)
房託屬於高息產品，法例規定需將淨收入全數或接近全數派息，因此派息比較穩定。其他股票，因為沒有法律限制，管理層可以選擇不派息。假如出現經濟危機，再穩健的公司亦可能選擇減少派息，準備資金以應付危機，甚至期望在谷底進行收購。這個策略實際上是無可厚非，運用得宜甚至能令企業進一步壯大。所以投資股票，現金收入的保障較少；但是另一方面，無論天晴天陰，房託亦需將收入派出，較能保障機構投資者或退休人士的現金需要。
各地巿場亦會因為法律和行規有異，派息時間亦會分散在不同月份。例如在亞太區，香港和澳洲都是每半年派息一次，卻因為盈利公布時間有異，派息時間亦有所不同。例如上月就迎來了澳洲的派息潮，幾乎每隻房託都公布了年度派息。持有亞太區房託，雖非每個月都會派息，但仍較持有單一國家的房託，派息周期更平均。
正因為這種持續的現金收入，所以房託不宜短炒。在一買一賣之間，往往有可能放棄了派息。所謂「小數怕長計」，倘失去太多現金流，就算短炒得利，亦可能會得不償失。因為房託在交易所上巿，價格每天變動，也許是不少朋友覺得需要頻繁交易的原因。但是假如投資地產，投資者的眼光都會拉遠，願意以年為單位。例如散戶投資海外樓盤，也不會希望幾個月就賣盤離場。投資房託，亦宜以這種心態考量，將投資單位拉長到以年計算。
一旦拉長投資年期，投資者就適宜審視房託的長期增長。兩星期前所寫的《分析房託 從3方面評估》，就是從策略層面分析房託的增長潛力。房託的資產都是收租地產，一般在公開巿場都是有價有巿的，所以分析師可以算出淨資產值。所以策略分析，說穿了就是研究那一家房託的管理層，可以提升房託的淨資產值。
香港拆息逐漸上升，6月亞洲巿場亦錄得資金離場，似乎加息在即。在這個情況之下，投資者若要維持現金收入，更宜聚焦收入會逐漸增加的選項。優質房託可以加租，正是這類選擇。
2018年6月24日 星期日
楊書健: 分析房託 從3方面評估
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1872215
(節錄自作者的《信報》專欄)
2018年6月23日
這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因，亦是當初房託登陸亞洲，將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言，不論巿況好壞，房託都需要派發股息，是可以幫助投資者穩定現金流，協助保障退休生活。因此，隨着退休長者愈來愈多，房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。
一旦分析個股，無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託，持有相同的資產類別，股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託，過去5年股息增加得最快是每年11%，第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%，但是以5年計算，因為複息增長會拉闊高息增長，兩者的分別就變成了約15%。
房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產，加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外，就是透過收購新資產、開發新項目，甚至出售弱勢資產，以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資，融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。
尤其每股盈利（和股息）以及股價才會決定投資者所獲得的回報，所以就算房託組合不停增長，假如每股盈利不會增長，投資者亦不會享受到成果。因此，分析房託，應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。
(節錄自作者的《信報》專欄)
2018年6月23日
這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因，亦是當初房託登陸亞洲，將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言，不論巿況好壞，房託都需要派發股息，是可以幫助投資者穩定現金流，協助保障退休生活。因此，隨着退休長者愈來愈多，房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。
一旦分析個股，無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託，持有相同的資產類別，股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託，過去5年股息增加得最快是每年11%，第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%，但是以5年計算，因為複息增長會拉闊高息增長，兩者的分別就變成了約15%。
房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產，加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外，就是透過收購新資產、開發新項目，甚至出售弱勢資產，以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資，融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。
尤其每股盈利（和股息）以及股價才會決定投資者所獲得的回報，所以就算房託組合不停增長，假如每股盈利不會增長，投資者亦不會享受到成果。因此，分析房託，應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。
2018年6月20日 星期三
楊書健﹕長線投資房託 融資策略不容忽視
https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1529350505106&issue=20180619
(節錄自作者的《明報》專欄)
當然，投資者關注的並非單單的租金增長，而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此，除了營運策略之外，房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言，管理層運用得宜，可以籌集資金收購新資產，如果之後營運得好，的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對，數量太多，大增融資成本。這樣一來，就算收購的資產能做到增長，舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利，是按股票數目平均分配，因此股數愈大，盈利就分得愈薄。
融資策略主要圍繞融資成本，在企業有需要之時，則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場，亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限，不能隨意改動。但是如果持續有資金需要，管理層可以選擇提供股息再投資計劃，容許股東以股代息，將原來會分發出去的股息，變成新股本。相反，假如管理層認為現金充足，而股價並未追近淨資產值的話，亦可選擇在巿場回購股份，減少已發行股數，那麼每股的淨資產值和股息，就會相應增加。
當然，這些融資策略，單次作用未必太大，對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素，否則所持股票長期跑輸同業，就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。
(節錄自作者的《明報》專欄)
當然，投資者關注的並非單單的租金增長，而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此，除了營運策略之外，房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言，管理層運用得宜，可以籌集資金收購新資產，如果之後營運得好，的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對，數量太多，大增融資成本。這樣一來，就算收購的資產能做到增長，舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利，是按股票數目平均分配，因此股數愈大，盈利就分得愈薄。
融資策略主要圍繞融資成本，在企業有需要之時，則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場，亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限，不能隨意改動。但是如果持續有資金需要，管理層可以選擇提供股息再投資計劃，容許股東以股代息，將原來會分發出去的股息，變成新股本。相反，假如管理層認為現金充足，而股價並未追近淨資產值的話，亦可選擇在巿場回購股份，減少已發行股數，那麼每股的淨資產值和股息，就會相應增加。
當然，這些融資策略，單次作用未必太大，對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素，否則所持股票長期跑輸同業，就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。
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