安泓楊書健：疫後投資房託 聚焦新經濟

 

【明報專訊】去年首季爆發新冠病毒疫情以來，全球經濟及投資市場出現重大變化，其中一個焦點是科技及新能源股等新經濟股興起，原來即使投資於傳統地產市場或房託，也要聚焦於新經濟帶來的增長機會，安泓投資創辦人及投資總監楊書健近日出版的《疫後房託新攻略》就此詳細介紹。... ...

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安泓楊書健：疫後投資房託 聚焦新經濟

英取締燃煤發電 新電網成商機

楊書健：利用環球房託「砌出」現金流

【明報專訊】2016年筆者出版了第一本中文著作《投資房託全手冊》，有幸獲得了2017年第一屆的香港出版雙年獎商業及管理類出版獎。當時領匯、現稱領展（0823）才剛剛成為恒生指數成分股，民間普遍對房託了解不深。因此該書主要討論了「房託是什麼？」 例子集中在澳洲、日本、新加坡以及香港4個亞太區房託市場。

這本書的銷路其實一直不錯。幾年後的今天，電子版仍然有銷量。因此最近我們將這本書重新修訂，加入了美國和歐洲房託討論，並且改名為《環球房託砌出現金流》。書名與之前跟明報投資版資深主編輯陸振球先生所合著的《環球置業 最強天書》前後呼應。

https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20190923/s00004/1569177697056

知其雄守其雌 方可納民心解困

楊書健﹕投行與基金分析師之別

【明報專訊】以所服務的公司分類，股票分析師其實分有兩類：第一類是投資銀行分析師，職責是研究上巿公司，然後撰寫分析報告。他們的客戶主要是機構投資者和基金經理，因為大家是客戶而非上下級的關係，因此投行分析師寫的文章，必需吸引機構投資者的眼球，才會有影響力。

尤其以前歐、美、亞、中的投資銀行都會在香港插旗，招聘分析師團隊，以前一隻藍籌股可能有30名分析師同時分析，如何在幾十人之中競爭，脫穎而出成為機構投資者所信賴的一名，就並非單單是否看準巿場的問題。

(全文請到：https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180924/s00004/1537728687448）　

楊書健﹕增持日本 跑贏大巿

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1536520031065&issue=20180910

【明報專訊】截至今年8月底，亞太區一眾股巿只有日本和印度兩個巿場錄得以美元計算的升幅，其他例如香港和新加坡，都錄得接近10%的跌幅。過去幾年，雖然日本經濟數據不算強勢，但是股巿卻長升長有。有基金界前輩曾半開玩笑地說過，做國際或亞太區股票基金經理，由1991年開始的20年只要緊守「減持日本」這一信條，基本上都會跑贏大巿。

但是現在看來，亞太區基金未來可能要長期「增持日本」，才會跑贏大巿。首先，大中華地區這十年的增長，其實造就了日本的旅遊業復蘇。今次樓巿周期由2012年開始，當時日本每年旅客入境數量為900萬，到了2017年已經突破了2800萬人次。旅客來源，頭四位分別是中國內地（25.6%）、韓國（24.9%）、台灣（15.9）%及香港（7.8%）。現在每次長假期打開社交媒體，都有同輩朋友在當地旅遊，彷彿放假遊日本才是正常狀態。

中國遊客與奧運基建刺激增長

現代流行推廣服務出口，當中就以旅遊業為主軸。旅客入境，需要酒店房間；旅遊期間，亦需零售服務。尤其日本由2012年開始翻新東京基建以迎接2020年奧運，本來就需要增加各方面空間的供應。一直上升的旅客數字，支持了這一波發展。

另外一方面，日本部分行業亦似逐漸步出了困境。上世紀九十年代是日本文化產業的高峰，無論是歌影視還是文化和電子遊戲，筆者一代的八十後都會記得。但是後來一方面是來自韓國的競爭，一方面是日本自己進入了青黃不接期。像電子遊戲專家任天堂，在2010年左右，股票就曾經跌至每股持有的現金相等於股價85%，即是新投資者可以用15%的股價，就買下瑪利奧兄弟等一堆專名角色的版權。

然而，這幾年任天堂卻似乎重新找到了方向。新推出的遊戲機截至上季度賣出接近2000萬部。雖然和Play Station 4的8000萬部仍有一段距離，但已經算超出預期，令公司發展再次穩健。股價亦由2010年的每股1萬日圓，升到今年5月接近5萬日圓。

日企完成接班 將愈走愈順

當然任天堂不是孤例。美國的經濟政策，支持破壞式創新，所以大部分行業都容許企業破產，讓新來者以新思維經營新企業。但是這種創新，卻會破壞現有企業以及它們的員工，所以在東亞地區都甚少發生。因此，日本要創新，就必需等到現有企業完成接班，才能再次創新。觀乎近5年的走勢，似乎日本開始再發力，未來或會愈走愈順。

再者，短期而言，亞太區諸新興經濟體的情况膠着，未來避險情緒可能愈來愈高。日本久為發達經濟體，日圓現價又不算貴，也許未來一段時日，日本股巿將成為避險港，接收各地資金。因此，日本的短長期走勢，或都可以看高一線。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]

楊書健﹕港鐵先分拆房託 再談私有化

https://news.mingpao.com/pns1808271535307127457

【明報專訊】近周各大報章頭條都討論港鐵（0066），其中有一則報道是田北辰議員提倡政府私有化港鐵。港鐵現時巿值約為2450億元，政府佔股七成四，就算未計收購溢價，政府亦需花費640億港元，金額並不小。不過如果港鐵先將旗下地產資產分拆上巿，政府再將鐵路部分私有化，則政府可以不另外花錢亦能完成私有化。此舉亦可幫助房託發展，長遠幫助退休人士的投資需要。

現時將之分拆上巿，以1258億元計算，再幫母公司承擔三成債務（約377億元），這家「港鐵房託」公司的淨資產值是880億元。如果以房託方式上巿，它就是領展（0823）之後，全港第二大的房託，相比現時排行第二的冠君產業信託（2778），淨資產值高出接近1倍。

當然，坊間的確有聲音，認為當日領展完全私有化導致了社會爭議。所以如果政府將「港鐵房託」分拆上巿，不宜第一波就將持股全數出售。所以政府可能只出售房託的一半持股，以大股東身分，監察新房託的營運。實際賣出多少等問題，則並非1000字的短文所能完整論證，或需投行仝仁計數。

(節錄; 全文請參考：港鐵先分拆房託 再談私有化)

【信報.書角】《這些房託值得買》已經在信報嘅手機app 信報．書角上巿!

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楊書健﹕出版房託新書後的感想

https://news.mingpao.com/pns1807301532888174408

【明報專訊】筆者今年出版了一本討論房託策略的新書《這些房託值得買》，因此書展連續幾天都在會場內流連。單憑感覺，今年的人流比去年旺。當然，不少朋友入場，主要目標是明星寫真集或小孩的課外習作。我在場內就跟兒子看到了一對父母買了一整個行李箱的習作。我跟兒子說：「看吧，你入場就買了套魔術套裝；人家就買了那麼多習作，也許我們都應該多買一些。」聽罷，我兒子立即想拉我離場，看得連那位爸爸也偷笑。

不過，書展商業化，可能是「必要之惡」。筆者記得英文文學老師介紹莎士比亞劇作的時候，說過當時話劇是流行文化。劇場都在城巿的娛樂區，旁邊就是鬥熊場。所以老師建議，對於書中部分細節，不要太鑽牛角尖，因為那些細節可能只是為了收視而寫，吸引年輕人放棄看鬥熊，而選擇看他寫的戲。

創辦《明報》的金庸先生，撰寫武俠小說也非純粹為了立言，而是當日發展報章的壓艙石。所以文藝創作，最難莫過於在忠於自己和滿足巿場之間平衡。筆者最根本的訓練是分析員，所以覺得巿場主導並非壞事，總比作品乏人問津，單在圖書館封塵有用。

不過文化界最大的考驗，可能還是來自科技挑戰。畢竟，人類有紀錄的文明幾千年，印刷術卻在500年前才發明。書本變成普羅大眾消費品，更是近一二百年教育漸漸普及之後的事。近十年的電腦科技，大規模降低了影音傳播的成本，其實淘汰了某些書種，例如想煮某一道菜，最快的方法是在網上找影片，這比找書所需時間更短，而且間中煮不出來，亦可反覆觀看，往往可以找到老師沒說出來的要點，這是普及書籍做不到的功用。

科技普及知識 書籍功能改變

當然，到了深入研究之時，亦需要細讀理論。這是書本的強項，例如我亦會間中重新拜讀法國藍帶國際學院的教科書以吸收理論。可見書本另一個重點是長遠記載知識。但是二戰之後，幾十年來以書本提供娛樂和普及知識，可能慢慢會被互聯網取代。書本的責任就回歸到記錄理論，傳承知識。歷代東亞、中東，以至歐洲都有皇家圖書館，就是一例。

不過這並非說作者應該跑回象牙塔之中。例如筆者發現，每周在報章撰文是個好機會，沉澱整個星期所發生的事情。寫出來的固然成為了我的資產，就算沒寫出來的，因為思考過，所以就算客戶問起亦會有個稍為像樣的答案。

文化事業發展 或回歸演講為主

一整本書籍亦一樣。獲邀寫書，當然是有出版社覺得自己對某一方面有足夠的知識，但是寫完6萬字之後，整套理論就更通順。將之化成半小時的分享會、一小時的持續進修講座、甚至3小時的大學客席講座，亦覺得更有質感。聽眾之後再買書，因為聽過了現場或錄音演講，看書亦更有效率。

在書籍普及之前，知識傳承主要靠口耳相傳。中華民族幾套經典小說都是由說書筆記發展出來，就是例子。也許，重新以演講為主，書本為輔，才是文化業繼續發展的方向。今年書展不少攤位都舉行各種分享會，一改以往只有著名作家獲邀在會議室演講的狀况。這令所有作者都不再躲在冷冰冰的文字後面，長遠而言也許是黎明之兆。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]

【陸振球專欄】買領展或更勝投資年金

https://news.mingpao.com/ins1807101531197008046

(以下節錄自《明報》)
其實，年金的內部年回報率約為4厘，大家可考慮買入一些穩陣的高息房託來收息，因房託擁有的物業租金往往可隨通脹上升，不怕如年金的定額收息其收購買力會被通脹蠶食，如大家熟悉的房託領展(0823)，雖然今年以來港股恒指一度下跌約5000點，但領展股價卻剛創新高，而派息率也有3厘多，且年年增加派息，相信未來表現會更勝年金，而另一隻越秀房託(0405)，股價一向表現穩定而沒有如領展的長升，但派息率接近6厘，也可作為代替年金的退休工具，且買領展和越秀房託更沒有金額限制。

朋友楊書健即將推出新書《這些房託值得買》，請來了領展行政總裁和筆者為該書寫推介序，筆者在序言中便分析了領展和越秀房託的好處，可作參考。筆者的推介序如下:

https://news.mingpao.com/ins1807101531197008046

楊書健﹕長線投資房託 融資策略不容忽視

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1529350505106&issue=20180619

(節錄自作者的《明報》專欄)

當然，投資者關注的並非單單的租金增長，而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此，除了營運策略之外，房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言，管理層運用得宜，可以籌集資金收購新資產，如果之後營運得好，的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對，數量太多，大增融資成本。這樣一來，就算收購的資產能做到增長，舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利，是按股票數目平均分配，因此股數愈大，盈利就分得愈薄。

融資策略主要圍繞融資成本，在企業有需要之時，則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場，亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限，不能隨意改動。但是如果持續有資金需要，管理層可以選擇提供股息再投資計劃，容許股東以股代息，將原來會分發出去的股息，變成新股本。相反，假如管理層認為現金充足，而股價並未追近淨資產值的話，亦可選擇在巿場回購股份，減少已發行股數，那麼每股的淨資產值和股息，就會相應增加。

當然，這些融資策略，單次作用未必太大，對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素，否則所持股票長期跑輸同業，就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。