投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。

楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。

2018年6月24日 星期日

楊書健: 分析房託 從3方面評估

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1872215

(節錄自作者的《信報》專欄)

2018年6月23日
這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因,亦是當初房託登陸亞洲,將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言,不論巿況好壞,房託都需要派發股息,是可以幫助投資者穩定現金流,協助保障退休生活。因此,隨着退休長者愈來愈多,房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。

一旦分析個股,無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託,持有相同的資產類別,股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託,過去5年股息增加得最快是每年11%,第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%,但是以5年計算,因為複息增長會拉闊高息增長,兩者的分別就變成了約15%。

房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產,加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外,就是透過收購新資產、開發新項目,甚至出售弱勢資產,以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資,融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。


尤其每股盈利(和股息)以及股價才會決定投資者所獲得的回報,所以就算房託組合不停增長,假如每股盈利不會增長,投資者亦不會享受到成果。因此,分析房託,應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。

2018年6月20日 星期三

楊書健﹕長線投資房託 融資策略不容忽視

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1529350505106&issue=20180619

(節錄自作者的《明報》專欄)

當然,投資者關注的並非單單的租金增長,而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此,除了營運策略之外,房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言,管理層運用得宜,可以籌集資金收購新資產,如果之後營運得好,的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對,數量太多,大增融資成本。這樣一來,就算收購的資產能做到增長,舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利,是按股票數目平均分配,因此股數愈大,盈利就分得愈薄。

融資策略主要圍繞融資成本,在企業有需要之時,則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場,亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限,不能隨意改動。但是如果持續有資金需要,管理層可以選擇提供股息再投資計劃,容許股東以股代息,將原來會分發出去的股息,變成新股本。相反,假如管理層認為現金充足,而股價並未追近淨資產值的話,亦可選擇在巿場回購股份,減少已發行股數,那麼每股的淨資產值和股息,就會相應增加。

當然,這些融資策略,單次作用未必太大,對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素,否則所持股票長期跑輸同業,就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。




2018年6月12日 星期二

【息賺】揀REIT領展秤先?

 

領展房產基金(00823)上市以來平均總回報、股價回報,以及過去五年股息增長率,都係一眾房託(REIT)中表現最突出。如果計股息增長率,除咗置富產業信託(00778)同陽光房地產基金(00435)稍為追貼領展外,其他股息增長都較慢。

 安泓投資總監楊書健表示,REIT嘅股息增長率,主要由收入增長主導,上述三隻REIT營運策略好,每年都可以穩定咁加到租,而且喺投資買賣方面都做得唔錯。此外,發新股等融資方法都會影響股息增長表現,反之,如果好似領展咁回購股份,就有助加快股息增長率。

【書展首日】多謝各界友好

書展今日開鑼,非常有幸各界友好到場支持! 要購買《這些房託值得買》,請到書展信報攤位(1B-B28)。現場購買可獲八折優惠($115)。