本書作者在RICS主講房託策略

本書作者有幸獲邀於６月２８日在皇家測量師學會香港分會主講房託策略。

楊書健: 分析房託 從3方面評估

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1872215

(節錄自作者的《信報》專欄)

2018年6月23日
這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因，亦是當初房託登陸亞洲，將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言，不論巿況好壞，房託都需要派發股息，是可以幫助投資者穩定現金流，協助保障退休生活。因此，隨着退休長者愈來愈多，房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。

一旦分析個股，無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託，持有相同的資產類別，股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託，過去5年股息增加得最快是每年11%，第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%，但是以5年計算，因為複息增長會拉闊高息增長，兩者的分別就變成了約15%。

房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產，加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外，就是透過收購新資產、開發新項目，甚至出售弱勢資產，以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資，融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。


尤其每股盈利（和股息）以及股價才會決定投資者所獲得的回報，所以就算房託組合不停增長，假如每股盈利不會增長，投資者亦不會享受到成果。因此，分析房託，應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。

楊書健﹕長線投資房託 融資策略不容忽視

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1529350505106&issue=20180619

(節錄自作者的《明報》專欄)

當然，投資者關注的並非單單的租金增長，而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此，除了營運策略之外，房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言，管理層運用得宜，可以籌集資金收購新資產，如果之後營運得好，的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對，數量太多，大增融資成本。這樣一來，就算收購的資產能做到增長，舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利，是按股票數目平均分配，因此股數愈大，盈利就分得愈薄。

融資策略主要圍繞融資成本，在企業有需要之時，則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場，亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限，不能隨意改動。但是如果持續有資金需要，管理層可以選擇提供股息再投資計劃，容許股東以股代息，將原來會分發出去的股息，變成新股本。相反，假如管理層認為現金充足，而股價並未追近淨資產值的話，亦可選擇在巿場回購股份，減少已發行股數，那麼每股的淨資產值和股息，就會相應增加。

當然，這些融資策略，單次作用未必太大，對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素，否則所持股票長期跑輸同業，就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。

【息賺】揀REIT領展秤先？

 

領展房產基金(00823)上市以來平均總回報、股價回報，以及過去五年股息增長率，都係一眾房託(REIT)中表現最突出。如果計股息增長率，除咗置富產業信託(00778)同陽光房地產基金(00435)稍為追貼領展外，其他股息增長都較慢。

 安泓投資總監楊書健表示，REIT嘅股息增長率，主要由收入增長主導，上述三隻REIT營運策略好，每年都可以穩定咁加到租，而且喺投資買賣方面都做得唔錯。此外，發新股等融資方法都會影響股息增長表現，反之，如果好似領展咁回購股份，就有助加快股息增長率。