投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。

楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。

2018年6月24日 星期日

楊書健: 分析房託 從3方面評估

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1872215

(節錄自作者的《信報》專欄)

2018年6月23日
這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因,亦是當初房託登陸亞洲,將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言,不論巿況好壞,房託都需要派發股息,是可以幫助投資者穩定現金流,協助保障退休生活。因此,隨着退休長者愈來愈多,房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。

一旦分析個股,無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託,持有相同的資產類別,股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託,過去5年股息增加得最快是每年11%,第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%,但是以5年計算,因為複息增長會拉闊高息增長,兩者的分別就變成了約15%。

房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產,加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外,就是透過收購新資產、開發新項目,甚至出售弱勢資產,以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資,融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。


尤其每股盈利(和股息)以及股價才會決定投資者所獲得的回報,所以就算房託組合不停增長,假如每股盈利不會增長,投資者亦不會享受到成果。因此,分析房託,應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。

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