楊書健: 分析房託 從3方面評估

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1872215

(節錄自作者的《信報》專欄)

2018年6月23日
這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因，亦是當初房託登陸亞洲，將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言，不論巿況好壞，房託都需要派發股息，是可以幫助投資者穩定現金流，協助保障退休生活。因此，隨着退休長者愈來愈多，房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。

一旦分析個股，無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託，持有相同的資產類別，股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託，過去5年股息增加得最快是每年11%，第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%，但是以5年計算，因為複息增長會拉闊高息增長，兩者的分別就變成了約15%。

房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產，加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外，就是透過收購新資產、開發新項目，甚至出售弱勢資產，以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資，融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。


尤其每股盈利（和股息）以及股價才會決定投資者所獲得的回報，所以就算房託組合不停增長，假如每股盈利不會增長，投資者亦不會享受到成果。因此，分析房託，應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。