畢老林今日講房託!

2018年7月31日 星期二

2018年7月30日 星期一

楊書健﹕出版房託新書後的感想

https://news.mingpao.com/pns1807301532888174408

【明報專訊】筆者今年出版了一本討論房託策略的新書《這些房託值得買》,因此書展連續幾天都在會場內流連。單憑感覺,今年的人流比去年旺。當然,不少朋友入場,主要目標是明星寫真集或小孩的課外習作。我在場內就跟兒子看到了一對父母買了一整個行李箱的習作。我跟兒子說:「看吧,你入場就買了套魔術套裝;人家就買了那麼多習作,也許我們都應該多買一些。」聽罷,我兒子立即想拉我離場,看得連那位爸爸也偷笑。
不過,書展商業化,可能是「必要之惡」。筆者記得英文文學老師介紹莎士比亞劇作的時候,說過當時話劇是流行文化。劇場都在城巿的娛樂區,旁邊就是鬥熊場。所以老師建議,對於書中部分細節,不要太鑽牛角尖,因為那些細節可能只是為了收視而寫,吸引年輕人放棄看鬥熊,而選擇看他寫的戲。
創辦《明報》的金庸先生,撰寫武俠小說也非純粹為了立言,而是當日發展報章的壓艙石。所以文藝創作,最難莫過於在忠於自己和滿足巿場之間平衡。筆者最根本的訓練是分析員,所以覺得巿場主導並非壞事,總比作品乏人問津,單在圖書館封塵有用。
不過文化界最大的考驗,可能還是來自科技挑戰。畢竟,人類有紀錄的文明幾千年,印刷術卻在500年前才發明。書本變成普羅大眾消費品,更是近一二百年教育漸漸普及之後的事。近十年的電腦科技,大規模降低了影音傳播的成本,其實淘汰了某些書種,例如想煮某一道菜,最快的方法是在網上找影片,這比找書所需時間更短,而且間中煮不出來,亦可反覆觀看,往往可以找到老師沒說出來的要點,這是普及書籍做不到的功用。
科技普及知識 書籍功能改變
當然,到了深入研究之時,亦需要細讀理論。這是書本的強項,例如我亦會間中重新拜讀法國藍帶國際學院的教科書以吸收理論。可見書本另一個重點是長遠記載知識。但是二戰之後,幾十年來以書本提供娛樂和普及知識,可能慢慢會被互聯網取代。書本的責任就回歸到記錄理論,傳承知識。歷代東亞、中東,以至歐洲都有皇家圖書館,就是一例。
不過這並非說作者應該跑回象牙塔之中。例如筆者發現,每周在報章撰文是個好機會,沉澱整個星期所發生的事情。寫出來的固然成為了我的資產,就算沒寫出來的,因為思考過,所以就算客戶問起亦會有個稍為像樣的答案。
文化事業發展 或回歸演講為主
一整本書籍亦一樣。獲邀寫書,當然是有出版社覺得自己對某一方面有足夠的知識,但是寫完6萬字之後,整套理論就更通順。將之化成半小時的分享會、一小時的持續進修講座、甚至3小時的大學客席講座,亦覺得更有質感。聽眾之後再買書,因為聽過了現場或錄音演講,看書亦更有效率。
在書籍普及之前,知識傳承主要靠口耳相傳。中華民族幾套經典小說都是由說書筆記發展出來,就是例子。也許,重新以演講為主,書本為輔,才是文化業繼續發展的方向。今年書展不少攤位都舉行各種分享會,一改以往只有著名作家獲邀在會議室演講的狀况。這令所有作者都不再躲在冷冰冰的文字後面,長遠而言也許是黎明之兆。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]

2018年7月22日 星期日

《這些房託值得買》宣傳期 Week 2


多謝各位大力支持《這些房託值得買》!不過書展尚未完結,宣傳仍需努力。下週活動如下:

***LIVE NOW (7/21)***
Now Finance - 財經 有送書活動。詳情請到對方原post:
https://www.facebook.com/now.comFinance/videos/2282214168470454/

香樹輝King King 傾 (新城財經台,FM 104,live show)
9:00am 7/25 (三) 會同香Sir 傾房託策略。

書展八折優惠
直至7/24,各位仍可光臨書展信報攤位(1B-B28),八折購買《這些房託值得買》。

#1BB28 #這些房託值得買
欲言不止楊書健

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2018年7月21日 星期六

楊書健: 投資必先了解公司策略

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1895368

//以下文章節錄自《這些房託值得買》的作者序言//
自從兩年前,筆者出版第一本房託專書《投資房託全手冊》之後,碰上了不少人提出關於房託的問題。筆者是基金管理公司的投資總監,而公司其中一個主力是投資亞太區房託,因此職責上需要向機構和個人投資者解釋這個資產類別。另外,在兩家大學兼職教授地產投資理論,又需向同學講解房託。再加上社交場合亦有不少朋友詢問如何揀股,亦往往會涉及房託。
投資者、同學以及其他好友的問題,實際都環繞着如何選擇房託。畢竟經過近20年的發展之後,房託由當初只在澳洲和紐西蘭上巿,只有7.8億美元的巿值,到今天全亞太區超過240隻房託,總巿值超過3200億美元。投資者當然會問,為什麼有房託可以在上巿10年之間,股價和巿值上升幾近10倍,同時亦有房託在上巿10年之後,股價幾乎原地踏步?
創造價值有點難捉摸
分析師有時會說,長期升值的股票(包括房託),管理層都會創造價值。這個詞語有點玄,但是實際上就是說,優質的管理層可以令房託的每股淨資產值穩步上升。假如淨資產值有穩定增長,自然會吸引海內外的投資者,一直支持股價上升,令股東在中長期受惠。
的確,有時候正如前輩曹仁超先生所說的「有智慧不如趁勢」,當房託管有的資產所處的經濟體樓價欣欣向榮,一眾房託的表現也會偏好。但是優質房託管理層不止滿足於此,他們更會把握機會,在好巿的時候擴張版圖、提升資產質素,從而令增長比同儕更高,股價回報亦跑贏大巿。
管理策略圍繞3方面
筆者新書《這些房託值得買》由信報出版,重點討論策略。學術講法就是要「創造價值」。玄之又玄的「創造價值」,指的就是管理策略如何能夠提升股票的估值。談到管理策略,離不開三個層面:營運、投資以及融資。但是三者的根本目的都是提高公司的每股盈利,繼而提升估值,最終刺激股價上升。
再簡化一點,就是如何開源節流。開源比較容易理解。本書先討論房託的營運策略,如何改善現有資產,提升資產對租客的價值,令他們願意交更多租金。之後再討論房託拓展海外業務,以及開發新資產所面對的問題。這些投資策略背後都是動用資金收購或發展新資產,以製造新的現金流。
做大生意怕息唔怕蝕
節流則或比較難懂。恒基創辦人李兆基先生有句名言:「小生意怕蝕唔怕息,大生意怕息唔怕蝕。」個人或中小企理財,節流的重點是省卻成本。但省卻成本只是大公司節流的第一步。大公司最大的成本反而是資金成本。對於100億元的公司,若資金成本降0.5%,就能為股東省下5000萬元。省卻成本要達到同樣目的,所花的功夫必定是以倍數計算。而決定資金成本的,就是公司的風險水平。
所以我們討論國際投資和開發業務,重點之一就是企業如何降低風險以降低資金成本。另外,本書亦會討論巿場失效,以及現金、債劵及股票發行等融資策略。這些細節都牽涉到房託的融資,當融資處理得宜,降低了資金成本,就是企業更大的節流。
房託的估值建基於淨資產值,「營運、投資、融資」3種策略的核心目的,都是提升每股的淨資產值。中長期表現依靠管理層的策略,因為這些策略大都需要一段時間才能落實。在幾個月的光景之內,管理層對股票的影響反而比不上大巿的政治經濟因素,但是3年後的淨資產值,卻在乎於管理層今天的策略。

Now TV 送楊書健新書

【又有禮物送!】書展期間,不少財經專家都推出新作教大家點樣把握市場機會。想知喺加息周期,投資REITS有咩要注意? 揀邊隻好? 可以參考下楊書健的新書! 想要嘅話,就留言啦!

欲言不止楊書健
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#REITS 
#Now財經台

詳情請留意Now Finance 原post:
https://www.facebook.com/now.comFinance/videos/2282214168470454/




【書展直擊:楊書健新書分享會】

《這些房託值得買》作者楊書健 (右)與港大地產系博士生盧思汝親臨信報 counter 為大家介紹房託。

***今年書展優惠源源不絕!7月18 - 24日,1B-B28攤位見!***

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2018年7月18日 星期三

【書展首日】多謝各界友好

書展今日開鑼,非常有幸各界友好到場支持!
要購買《這些房託值得買》,請到書展信報攤位(1B-B28)。現場購買可獲八折優惠($115)。












2018年7月17日 星期二

「投資房託入門攻略」講座

今天晚上(7月17日)舉行了「投資房託入門攻略」講座,正式發表了新書《這些房託值得買》。謝謝各位出席支持!

2018年7月16日 星期一

【書展新書預告:《這些房託值得買》】#楊書健 #信報出版

【書展新書預告:《這些房託值得買》】#楊書健 #信報出版
***今年書展繼續有優惠!7月18 - 24日,1B-B28攤位見!***
投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。
楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。
【推薦序】
「作者別具慧識,剖析房地產的增值竅門,是投資者及有意認識房託人士的重要參考資料。」
——領展資產管理有限公司行政總裁 王國龍
「以說故事形式解說房託,非常「貼地」且具說服力,誠意推薦給普羅市民、投資者、專業人士以及在學青年。」
——香港高等教育科技學院環境及設計學院副院長 何志榮
「給大家一個重新認識房託的機會,能為資產增值,才能使股價節節上揚。」
——《信報》副總編輯 施純港
「本書具實戰指導意義,想選擇合適的房託投資,達到攻守兼備的效果,絕對不容錯過!」
——《明報》投資及地產版資深主編 陸振球
「即使對投資房託全無經驗,亦能很快從本書領悟分析要訣。」
——香港大學房地產及建設系講座教授 鄒廣榮


【息賺】REITS最啱持盈保泰?






https://www.youtube.com/watch?v=UySow4_Kw_s

最近不時有專家警告,美債孳息曲線有「倒掛」風險,即係較短年期債息貴過較長年期債息,並認為係經濟衰退嘅重要訊號。
安泓投資總監楊書健表示,孳息曲線倒掛係極端避險情緒,投資者寧願買十年期債券,確保有約2.8厘利息回報,都唔想買兩年債,到兩年後攞番現金時唔知發生咩事,反映投資者對未來一段時間信心不足。
不過,Victor又話,其實美國經濟唔差,出現孳息曲線倒掛呢個「經濟衰退訊號」,更大程度係反映市場憂慮貿易戰衍生嘅影響。
至於REITS係唔係理想嘅持盈保泰投資工具呢?Victor就話,無論經濟狀況好壞,只要簽咗租約同埋租客未破產,REITS都會收到租,防守性好高......
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2018年7月15日 星期日

多謝各位厚愛

Update (8/3):這個講座反應良好,全場滿座。信報已經決定在8月23日加講一場。有興趣的朋友請到:https://subscribe.hkej.com/events/reits2/php/collectdata.php

 

//////END OF (8/3) UPDATE/////


多謝各位厚愛!7/17星期二「投資房託入門攻略」已經滿座。如果仍想參與,請registration@hkej.com要求加開位置或書展後再加場。 
#這些房託值得買
#欲言不止楊書健
#書展2018 

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2018年7月14日 星期六

《這些房託值得買》上巿喇!

《這些房託值得買》將於下周在書展及各大書局上巿。

下週我們將會有三次公開活動:
7/16 (一) 2:40pm Now TV Ch. 33《息賺》

7/17(二) 7 - 9pm 信報總部 「投資房託攻略入門」講座
https://subscribe.hkej.com/events/reits101/php/collectdata.php

7/19(四) 6pm 書展信報攤位 (1B-B28) 《這些房託值得買》分享會

2018年7月13日 星期五

信報主辦「投資房託入門攻略」講座

Update (8/16): 第二場「投資房託入門攻略」講座經已滿座。謝謝各位支持!
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/// End of 8/16 Update ////


Update (8/3):這個講座反應良好,全場滿座。信報已經決定在8月23日加講一場。有興趣的朋友請到:https://subscribe.hkej.com/events/reits2/php/collectdata.php

 

//////END OF (8/3) UPDATE/////


本書作者楊書健將於7月17日晚上七時於信報總部舉行「投資房託入門攻略」講座,討論房託所能執行的商業策略,以及這些策略對股價之影響。參加講座的聽眾將獲贈《這些房託值得買》乙冊。


https://subscribe.hkej.com/events/reits101/php/collectdata.php

//Intro from the publisher:
「投資房託入門攻略」
香港人投資最愛買磚頭! 現在香港樓價指數不斷破頂,想買樓投資也非易事。轉戰海外? 每個地方的買樓政策不一,危機處處。房地產投資信託(REITs)派息有保證,比買樓更簡單!如何發掘一隻理想房託? 海外的房託市場又如何? 房託投資專家 — 安泓投資總監楊書健將與大家分享自己十多年投資房託經驗,傳授投資房託入門攻略。

2018年7月10日 星期二

【陸振球專欄】買領展或更勝投資年金

https://news.mingpao.com/ins1807101531197008046

(以下節錄自《明報》)
其實,年金的內部年回報率約為4厘,大家可考慮買入一些穩陣的高息房託來收息,因房託擁有的物業租金往往可隨通脹上升,不怕如年金的定額收息其收購買力會被通脹蠶食,如大家熟悉的房託領展(0823),雖然今年以來港股恒指一度下跌約5000點,但領展股價卻剛創新高,而派息率也有3厘多,且年年增加派息,相信未來表現會更勝年金,而另一隻越秀房託(0405),股價一向表現穩定而沒有如領展的長升,但派息率接近6厘,也可作為代替年金的退休工具,且買領展和越秀房託更沒有金額限制。
朋友楊書健即將推出新書《這些房託值得買》,請來了領展行政總裁和筆者為該書寫推介序,筆者在序言中便分析了領展和越秀房託的好處,可作參考。筆者的推介序如下:

2018年7月7日 星期六

楊書健: 投資房託要抱長線觀點

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1884335

(節錄自《信報》)
房託屬於高息產品,法例規定需將淨收入全數或接近全數派息,因此派息比較穩定。其他股票,因為沒有法律限制,管理層可以選擇不派息。假如出現經濟危機,再穩健的公司亦可能選擇減少派息,準備資金以應付危機,甚至期望在谷底進行收購。這個策略實際上是無可厚非,運用得宜甚至能令企業進一步壯大。所以投資股票,現金收入的保障較少;但是另一方面,無論天晴天陰,房託亦需將收入派出,較能保障機構投資者或退休人士的現金需要。
各地巿場亦會因為法律和行規有異,派息時間亦會分散在不同月份。例如在亞太區,香港和澳洲都是每半年派息一次,卻因為盈利公布時間有異,派息時間亦有所不同。例如上月就迎來了澳洲的派息潮,幾乎每隻房託都公布了年度派息。持有亞太區房託,雖非每個月都會派息,但仍較持有單一國家的房託,派息周期更平均。
正因為這種持續的現金收入,所以房託不宜短炒。在一買一賣之間,往往有可能放棄了派息。所謂「小數怕長計」,倘失去太多現金流,就算短炒得利,亦可能會得不償失。因為房託在交易所上巿,價格每天變動,也許是不少朋友覺得需要頻繁交易的原因。但是假如投資地產,投資者的眼光都會拉遠,願意以年為單位。例如散戶投資海外樓盤,也不會希望幾個月就賣盤離場。投資房託,亦宜以這種心態考量,將投資單位拉長到以年計算。
一旦拉長投資年期,投資者就適宜審視房託的長期增長。兩星期前所寫的《分析房託 從3方面評估》,就是從策略層面分析房託的增長潛力。房託的資產都是收租地產,一般在公開巿場都是有價有巿的,所以分析師可以算出淨資產值。所以策略分析,說穿了就是研究那一家房託的管理層,可以提升房託的淨資產值。
香港拆息逐漸上升,6月亞洲巿場亦錄得資金離場,似乎加息在即。在這個情況之下,投資者若要維持現金收入,更宜聚焦收入會逐漸增加的選項。優質房託可以加租,正是這類選擇。