投資者買入房地產投資信託(REITs)一般都是期望「坐定定」等收息,而房託的管理者亦宜一動不如一靜,不過,安泓投資總監楊書健就透過本書告訴你──房託也是要管理的。房託之間的管理質素差異,會令回報及波動幅度南轅北轍。

楊書健憑籍十多年商業地產的投資及管理經驗,歸納出「營運」、「投資」、「融資」三個視角來評估房託的管理策略,透過本書深入淺出的解說,將可助你發掘出一隻理想的房託,同時享受派息及資產爭值,爭取更佳的投資回報。

2018年7月7日 星期六

楊書健: 投資房託要抱長線觀點

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1884335

(節錄自《信報》)
房託屬於高息產品,法例規定需將淨收入全數或接近全數派息,因此派息比較穩定。其他股票,因為沒有法律限制,管理層可以選擇不派息。假如出現經濟危機,再穩健的公司亦可能選擇減少派息,準備資金以應付危機,甚至期望在谷底進行收購。這個策略實際上是無可厚非,運用得宜甚至能令企業進一步壯大。所以投資股票,現金收入的保障較少;但是另一方面,無論天晴天陰,房託亦需將收入派出,較能保障機構投資者或退休人士的現金需要。
各地巿場亦會因為法律和行規有異,派息時間亦會分散在不同月份。例如在亞太區,香港和澳洲都是每半年派息一次,卻因為盈利公布時間有異,派息時間亦有所不同。例如上月就迎來了澳洲的派息潮,幾乎每隻房託都公布了年度派息。持有亞太區房託,雖非每個月都會派息,但仍較持有單一國家的房託,派息周期更平均。
正因為這種持續的現金收入,所以房託不宜短炒。在一買一賣之間,往往有可能放棄了派息。所謂「小數怕長計」,倘失去太多現金流,就算短炒得利,亦可能會得不償失。因為房託在交易所上巿,價格每天變動,也許是不少朋友覺得需要頻繁交易的原因。但是假如投資地產,投資者的眼光都會拉遠,願意以年為單位。例如散戶投資海外樓盤,也不會希望幾個月就賣盤離場。投資房託,亦宜以這種心態考量,將投資單位拉長到以年計算。
一旦拉長投資年期,投資者就適宜審視房託的長期增長。兩星期前所寫的《分析房託 從3方面評估》,就是從策略層面分析房託的增長潛力。房託的資產都是收租地產,一般在公開巿場都是有價有巿的,所以分析師可以算出淨資產值。所以策略分析,說穿了就是研究那一家房託的管理層,可以提升房託的淨資產值。
香港拆息逐漸上升,6月亞洲巿場亦錄得資金離場,似乎加息在即。在這個情況之下,投資者若要維持現金收入,更宜聚焦收入會逐漸增加的選項。優質房託可以加租,正是這類選擇。

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