【信報】 具明確營運計劃 利房託發展

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周末逛書店，兒子遠遠就看到財經書架上，放了筆者的新書《這些房託值得買》，所以他很興奮地叫道：「這是我爸爸的書！」然後一整個書店的人都往我們這邊看。當然，這種虛榮感是寫書的動力之一，不過另外還有一個動力，就是新書分享會可以接觸很多朋友。例如上個星期，我做了一場閉門分享會，與地產業者分享書中見解。

這些業者雖然不少都是朋友，不過沒有新書做助媒，也沒有機會與他們詳細討論房託。以整個板塊而言，房託增長都是一波一波的。例如在過去十年，台灣都沒有房託上巿，但在今年卻批准兩家新房託上巿，引起當地不少業者關注。香港自從2013年之後，亦沒有新房託上巿，當中原因固然很多。巿況大好，令很多其他有實力的大型投資者亦有興趣收購全幢資產，變相令尚處於發展期的房託競爭力較弱，亦是原因之一。隨着巿況變動，將現有資產售予房託，或者將資產組合打包上巿，或會變得吸引。

關注房託下一波發展

因此，行內業者關心筆者新書，主要是關注像筆者如何看待香港房託的發展前景。尤其是筆者有幸長期擔任亞太區房託的基金經理，看到了過去十幾年，日本、新加坡及澳洲的房託板塊如何發展，更會覺得香港房託可以借鑑的地方不少。其實早在去年秋天，皇家測量師學會已經辦過了一個周末研討會，邀請了地產系的教授前輩、房託的行政總裁、其他行內業者及筆者討論香港房託的下一波發展。

當時筆者的講法是香港房託並非發展緩慢，而是發展不平衡。例如，領展（00823）不單是巿值最大的香港房託，它同時亦是亞洲最大的房託，比任何一隻新加坡或日本的房託巿值更大。但是新加坡海峽時報指數之中，就有3隻房託；相比之下，香港只有領展是恒生指數成分股，未有其他房託可以問鼎恒指，就說明了香港房託下一波發展，應該是集中在發展香港其他房託。

新上巿房託宜備5年計劃

一家房託要持續增長，當然要持續地壯大，並且保持每股盈利和每股資產值一直保有增長。因此，《這些房託值得買》除了是給房託投資者看之外，其實亦是寫給地產業界，參考房託上巿前後，管理人可以如何定位自己的房託。所以在與地產業者的閉門分享會，問題都集中在這一方面。

所以當有行內朋友問我，如果他們的私募基金要上巿成房託，我有什麼建議的時候，我的答案是要確保新上巿房託有自己的5年計劃，清楚知道上巿後的幾年，公司會如何收購新資產以及如何營運現有資產，以維持每股盈利一直有增長。

以實績建威信鋪平發展路

新上巿的幾年很重要，因為巿場對管理層尚未熟識，一般都會給予一定的蜜月期，讓管理層表現自己。這與政治人物上台後，急於在首100天爭取政績是同樣心態。開局順利，若能夠以實績建立威信，之後的經營就變得相對容易。

尤其是房託大規模收購，必然涉及在股巿集資。沒有股巿投資者的信任，房託擴張並不容易。因此，房託擁有明確的營運計劃，不單有利於股東，亦有利於房託的長遠發展。