2018年12月18日 星期二
2018年12月10日 星期一
【息賺】領展未來幾年要點秤？(2018/12/10)
https://www.youtube.com/watch?v=G1Uz2Z8boOg
港股今年暫時跌咗約14%，但房託就跑贏大市，其中領展房產基金(00823)唔止跑贏大市，仲跑贏晒其他Reits。
安泓投資投資總監楊書健話，房託其中一個優點有分散投資嘅作用，睇返其他國家嘅Reits，普遍都可以跑贏當地指數約10%
對於領展嘅表現，Victor覺得完全收貨，除咗keep住加到租，公司錢多時會做回購，令每股資產淨值(NAV)上升。佢又話，領展未來三、四年最大考驗係...
2018年12月3日 星期一
【息賺】地產股啱長揸內房股宜短炒 (2018/12/03)
中美同意暫緩擴大徵收關稅，刺激恒生指數約兩個月來首度升返上27000點。其實早喺「習特會」前，已傳出中美貿易戰有望降溫嘅消息，地產股已率先反彈，點睇相關股份目前投資價值？ 安泓投資投資總監楊書健話，「習特會」為中美貿易戰賺咗90日時間慢慢傾，所以目前市場氣氛比較輕鬆。另外，Victor認為，本地地產股有收租資產，長期而言派息比較穩定，至於內房股近期就從低位升緊上嚟，投資者亦可以考慮短炒。
2018年11月27日 星期二
楊書健: 香港士紳化與房託
楊書健: 香港士紳化與房託
領展（00823）最近出盈利，公布了它們旗下商場的同店租金過去12個月仍然錄得了6.8%的增長，續租商戶的平均加租幅度超過兩成。加上買賣商場及股份回購等投資和融資策略，股息增長率超過11%。成績表漂亮，股東當然高興，但是租戶又應該如何想？早前，《信報》在旗下Facebook和YouTube頻道上載了一段短片，題目就是「領展究竟是租客的惡夢，抑或是投資者的恩物？」當中筆者主講了在《這些房託值得買》之中講述了的幾個觀點。https://www2.hkej.com/wm/article/id/1999278/
2018年11月22日 星期四
2018年11月16日 星期五
《信報出版》領展究竟是租客的惡夢，抑或是投資者的恩物？
https://www.youtube.com/watch?v=ztiPowA4FTE
【有人歡喜有人愁？】
領展(00823)派中期成績表，每基金單位派息按年增加7.51%，而整體物業組合續租租金調整率為22.5%。房託股「有升有息」對投資者來說是恩物，那是否代表這是租客的惡夢？看看《這些房託值得買》作者楊書健如何說！
歡迎訂購《這些房託值得買》：http://bit.ly/ejbook117
#各大書店有售 #領展#派成績表 #這些房託值得買 #房託 #等收息 #REITs #信報出版
2018年11月14日 星期三
2018年11月11日 星期日
楊書健: 管治質素是股王根基
楊書健: 管治質素是股王根基
《信報》最近主辦「卓越大獎系列 - 上市公司卓越大獎2018」，我很榮幸獲邀擔任評審。周一晚上更有幸出席晚宴，並且擔任頒奬嘉賓之一。該奬項由《信報》的股票追勢系統EJFQ「信號」篩選出候選名單，再經評審按公司管治、公司訊息透明度，及受小股東歡迎度3項準則評分。獲奬的企業由知名藍籌股到創業板新股都有，合共有43間。
這類管理層當然不多，所以像長江那樣，一代之間升值上千倍的例子很少。但是公司管治質素卻是所有股王的根基。《信報》將公司管治、公司訊息透明度，及受小股東歡迎度列為卓越上巿公司的條件，絕對找對了重點。
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1987964
《信報》最近主辦「卓越大獎系列 - 上市公司卓越大獎2018」，我很榮幸獲邀擔任評審。周一晚上更有幸出席晚宴，並且擔任頒奬嘉賓之一。該奬項由《信報》的股票追勢系統EJFQ「信號」篩選出候選名單，再經評審按公司管治、公司訊息透明度，及受小股東歡迎度3項準則評分。獲奬的企業由知名藍籌股到創業板新股都有，合共有43間。
這類管理層當然不多，所以像長江那樣，一代之間升值上千倍的例子很少。但是公司管治質素卻是所有股王的根基。《信報》將公司管治、公司訊息透明度，及受小股東歡迎度列為卓越上巿公司的條件，絕對找對了重點。
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1987964
2018年11月5日 星期一
【息賺】人仔貶值影響收息？
中美貿易戰前景未明，在岸及離岸人民幣亦一下子轉弱，見6.91兌1美元水平。人民幣貶值對以收息為主的投資者，是否有殺傷力？
安泓投資投資總監楊書健表示，以人民幣計算的恒指每股股息及國企指數每股股息均非常穩定，代表內地經濟仍較穩陣，但由於人民幣自年初開始持續轉弱，當兩個指數的每股股息折合成港元，數字便會「縮水」，即投資中資股時，投資者所獲得的股息亦會因而「縮水」。
Victor建議，若想投資收息股，可考慮本地銀行股、公用股及房託，因為這些股份均是以港元計價，毋須面對貨幣匯兌風險。
2018年10月31日 星期三
2018年10月30日 星期二
楊書健: 併購活動有利板塊股價
//在《這些房託值得買》之中，筆者將這個現象稱為「旋轉門理論」，只要當房託板塊的資產有進有出，股價才會追近淨資產值。當股價穩定，距離淨資產值不遠，房託的資金成本正常，才可以支持房託繼續增長。撰寫《這些房託值得買》，當然預計不了第一次房託收購戰在成書不足3個月就發生，不過春泉的案例無論結果如何，都證明香港房託開始脫離「類似定息產品」的定位，開始思考「營運、投資、融資」策略，進入了房託發展的下一個階段。
本文定稿之後，信報編輯通知已經加印了《這些房託值得買》。在這裏謝謝各位讀者厚愛，也希望香港房託能變成「唔止收租咁簡單」。//
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1975978
本文定稿之後，信報編輯通知已經加印了《這些房託值得買》。在這裏謝謝各位讀者厚愛，也希望香港房託能變成「唔止收租咁簡單」。//
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1975978
2018年10月25日 星期四
2018年10月15日 星期一
【息賺】春泉被惡意收購係好事？
太盟地產喺上年8月，動議要求罷免春泉產業信託(01426)管理人失敗之後，最近就話要對春泉提出惡意收購。
安泓投資投資總監楊書健認為，呢個收購其實對整個房託市場係好事，因為可以搞活市場，就算係小型房託，淨資產值都有機會炒返高。
Victor解釋，如果成個房託板塊郁動唔夠，投資者會擔心資金流入後，會唔會出唔返嚟，到時淨資產值嘅折讓大咗，就會影響股價。
(編注: 本集提到的旋轉門理論在《這些房託值得買》有詳細論述。)
安泓投資投資總監楊書健認為，呢個收購其實對整個房託市場係好事，因為可以搞活市場，就算係小型房託，淨資產值都有機會炒返高。
Victor解釋，如果成個房託板塊郁動唔夠，投資者會擔心資金流入後，會唔會出唔返嚟，到時淨資產值嘅折讓大咗，就會影響股價。
(編注: 本集提到的旋轉門理論在《這些房託值得買》有詳細論述。)
2018年10月13日 星期六
2018年10月12日 星期五
2018年10月8日 星期一
【息賺】All in定存冇著數？
大多數港銀近日都上調定期存款息率，市民依家只要拎15萬開個定存戶口，就可以袋1500蚊利息。相比之下，大多數港銀嘅股息回報率只係介乎2厘至4厘，雖然內銀嘅股息回報率比港銀吸引得多，但依家大市風高浪急，有股喺手就要擔心蝕價，傳統高息股仲值唔值得買？
安泓投資投資總監楊書健話，定存息高低主要係睇銀行嘅資金需求，如果銀行資金狀況緊拙，自然會調高息率搶錢，相反，水浸時就會調低息率，建議投資者要考慮息率波動。另外，定息產品唔會有股價增長，所以長遠嚟講唔適宜All in定存。
至於揀港銀定內銀好，Victor就話，要睇返地緣政治因素，港銀有穩健嘅政治經營環境，而且未來仍然有跟隨美國加息嘅趨勢，事實上，港銀股價年初至今嘅升幅都係跑贏內銀。
https://www.youtube.com/watch?v=SgR_HgeRwn8&list=PLdOyVQwFLbT1dstd20jsnfq0pulkeyy9k&index=1
安泓投資投資總監楊書健話，定存息高低主要係睇銀行嘅資金需求，如果銀行資金狀況緊拙，自然會調高息率搶錢，相反，水浸時就會調低息率，建議投資者要考慮息率波動。另外，定息產品唔會有股價增長，所以長遠嚟講唔適宜All in定存。
至於揀港銀定內銀好，Victor就話，要睇返地緣政治因素，港銀有穩健嘅政治經營環境，而且未來仍然有跟隨美國加息嘅趨勢，事實上，港銀股價年初至今嘅升幅都係跑贏內銀。
https://www.youtube.com/watch?v=SgR_HgeRwn8&list=PLdOyVQwFLbT1dstd20jsnfq0pulkeyy9k&index=1
2018年10月1日 星期一
息口趨升 分析指房託投資價值取決旗下物業續租表現
安泓投資總監楊書健表示：「現在說的是一年加(息)兩至四次，這麼慢的速度，很多時加租的幅度會更高，但若果突然出現高通脹，或其他情況令加息速度突然加快，或快至一年加逾一厘、兩厘，屆時便會開始擔心房託加租的能力，會否追不上(通脹)，但這方面我們今天未看到。」
(全文中有錄影訪問)
2018年9月28日 星期五
2018年9月26日 星期三
第一次戶外訪問
(10/1 Update)
安泓投資總監楊書健表示：「現在說的是一年加(息)兩至四次，這麼慢的速度，很多時加租的幅度會更高，但若果突然出現高通脹，或其他情況令加息速度突然加快，或快至一年加逾一厘、兩厘，屆時便會開始擔心房託加租的能力，會否追不上(通脹)，但這方面我們今天未看到。」
http://news.tvb.com/finance/5bb14b7ae603837f71e78887
第一次戶外訪問
安泓投資總監楊書健表示：「現在說的是一年加(息)兩至四次，這麼慢的速度，很多時加租的幅度會更高，但若果突然出現高通脹，或其他情況令加息速度突然加快，或快至一年加逾一厘、兩厘，屆時便會開始擔心房託加租的能力，會否追不上(通脹)，但這方面我們今天未看到。」
http://news.tvb.com/finance/5bb14b7ae603837f71e78887
第一次戶外訪問
2018年9月24日 星期一
楊書健﹕投行與基金分析師之別
【明報專訊】以所服務的公司分類，股票分析師其實分有兩類：第一類是投資銀行分析師，職責是研究上巿公司，然後撰寫分析報告。他們的客戶主要是機構投資者和基金經理，因為大家是客戶而非上下級的關係，因此投行分析師寫的文章，必需吸引機構投資者的眼球，才會有影響力。
尤其以前歐、美、亞、中的投資銀行都會在香港插旗，招聘分析師團隊，以前一隻藍籌股可能有30名分析師同時分析，如何在幾十人之中競爭，脫穎而出成為機構投資者所信賴的一名，就並非單單是否看準巿場的問題。
2018年9月18日 星期二
2018年9月15日 星期六
楊書健: 分散風險 考慮日本房託
楊書健: 分散風險 考慮日本房託
5月底香港水塘見新低，筆者就寫了一篇《可在危機來臨前轉身？》。當時只是借題發揮，寫年青一輩未見過制水，就像不少投資者未見過金融世界資金流出所形成的「缺水」，所以未必明白為什麼要居安思危做風險管理。當時筆者就寫過水季或只是延遲，但金融缺水卻可以突然來臨，投資者轉身未必夠快。
5月底香港水塘見新低，筆者就寫了一篇《可在危機來臨前轉身？》。當時只是借題發揮，寫年青一輩未見過制水，就像不少投資者未見過金融世界資金流出所形成的「缺水」，所以未必明白為什麼要居安思危做風險管理。當時筆者就寫過水季或只是延遲，但金融缺水卻可以突然來臨，投資者轉身未必夠快。
詎料當日文章竟然真的成了「烏鴉嘴」。截至執筆之時，恒指約在26250點左右，相較年初高位的33154點，跌幅已經超過兩成。這次跌幅源於地緣政治，但是亦聽聞有些基金在7、8月有資金淨流出。加上美元進入加息期已經超過兩年，今年港元同業拆息幾次炒上之後，終於上周有本地銀行提高息率。
2018年9月10日 星期一
【息賺】揀REIT唔止睇資產...
所以點解要買《這些房託值得買》，睇吓我講房託策略。
https://www.youtube.com/watch?v=HXJUZpBuVag
近日終於有港銀加「紅簿仔」息，一般都會對收租股同REIT有一定影響，但未加息前，都唔係隻隻REIT有好表現。
富豪產業信託(01881)早排公布業績，每基金單位分派減少5.8%，表現令人失望。安泓投資總監楊書健話，兩、三年前香港酒店嘅租金的確跌咗，但依家應該升返，相信股息率出現逆增長唔關行業事，可能係富豪酒店唔似其他酒店，相隔一段時間就會逐層裝修，由於客人唔會選擇入住，所以都冇條件加租。
Victor又話，揀REIT時，除咗要睇資產，仲要睇...
https://www.youtube.com/watch?v=HXJUZpBuVag
https://www.youtube.com/watch?v=HXJUZpBuVag
近日終於有港銀加「紅簿仔」息，一般都會對收租股同REIT有一定影響，但未加息前，都唔係隻隻REIT有好表現。
富豪產業信託(01881)早排公布業績，每基金單位分派減少5.8%，表現令人失望。安泓投資總監楊書健話，兩、三年前香港酒店嘅租金的確跌咗，但依家應該升返，相信股息率出現逆增長唔關行業事，可能係富豪酒店唔似其他酒店，相隔一段時間就會逐層裝修，由於客人唔會選擇入住，所以都冇條件加租。
Victor又話，揀REIT時，除咗要睇資產，仲要睇...
https://www.youtube.com/watch?v=HXJUZpBuVag
楊書健﹕增持日本 跑贏大巿
https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1496730750665&node=1536520031065&issue=20180910
【明報專訊】截至今年8月底，亞太區一眾股巿只有日本和印度兩個巿場錄得以美元計算的升幅，其他例如香港和新加坡，都錄得接近10%的跌幅。過去幾年，雖然日本經濟數據不算強勢，但是股巿卻長升長有。有基金界前輩曾半開玩笑地說過，做國際或亞太區股票基金經理，由1991年開始的20年只要緊守「減持日本」這一信條，基本上都會跑贏大巿。
但是現在看來，亞太區基金未來可能要長期「增持日本」，才會跑贏大巿。首先，大中華地區這十年的增長，其實造就了日本的旅遊業復蘇。今次樓巿周期由2012年開始，當時日本每年旅客入境數量為900萬，到了2017年已經突破了2800萬人次。旅客來源，頭四位分別是中國內地（25.6%）、韓國（24.9%）、台灣（15.9）%及香港（7.8%）。現在每次長假期打開社交媒體，都有同輩朋友在當地旅遊，彷彿放假遊日本才是正常狀態。
中國遊客與奧運基建刺激增長
現代流行推廣服務出口，當中就以旅遊業為主軸。旅客入境，需要酒店房間；旅遊期間，亦需零售服務。尤其日本由2012年開始翻新東京基建以迎接2020年奧運，本來就需要增加各方面空間的供應。一直上升的旅客數字，支持了這一波發展。
另外一方面，日本部分行業亦似逐漸步出了困境。上世紀九十年代是日本文化產業的高峰，無論是歌影視還是文化和電子遊戲，筆者一代的八十後都會記得。但是後來一方面是來自韓國的競爭，一方面是日本自己進入了青黃不接期。像電子遊戲專家任天堂，在2010年左右，股票就曾經跌至每股持有的現金相等於股價85%，即是新投資者可以用15%的股價，就買下瑪利奧兄弟等一堆專名角色的版權。
然而，這幾年任天堂卻似乎重新找到了方向。新推出的遊戲機截至上季度賣出接近2000萬部。雖然和Play Station 4的8000萬部仍有一段距離，但已經算超出預期，令公司發展再次穩健。股價亦由2010年的每股1萬日圓，升到今年5月接近5萬日圓。
日企完成接班 將愈走愈順
當然任天堂不是孤例。美國的經濟政策，支持破壞式創新，所以大部分行業都容許企業破產，讓新來者以新思維經營新企業。但是這種創新，卻會破壞現有企業以及它們的員工，所以在東亞地區都甚少發生。因此，日本要創新，就必需等到現有企業完成接班，才能再次創新。觀乎近5年的走勢，似乎日本開始再發力，未來或會愈走愈順。
再者，短期而言，亞太區諸新興經濟體的情况膠着，未來避險情緒可能愈來愈高。日本久為發達經濟體，日圓現價又不算貴，也許未來一段時日，日本股巿將成為避險港，接收各地資金。因此，日本的短長期走勢，或都可以看高一線。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
2018年9月6日 星期四
2018年9月3日 星期一
【息賺】「兩桶油」豪派息！隨時賺頭蝕尾？
中國石油化工(00386)同中國海洋石油(00883)上個月出咗業績，派息同樣有驚喜。中海油中期息按年派多50%，中石化派息更大增超過60%，股息率已高達8厘以上。
安泓投資投資總監楊書健話，中石化股息愈派愈多，可能係股東想佢派多啲，又或者公司認為可以投資嘅項目已經唔多，所以投資者袋多咗股息之餘，要留意公司業務增長係咪放慢咗。
Victor又話，雖然中石化嘅股本回報率(ROE)比中海油高差不多2%，但ROE高唔代表營運能力高，如果睇埋財務槓桿比率，會發現...
2018年9月1日 星期六
2018年8月29日 星期三
楊書健：投資海外物業 記緊小心美國加息 - 星島虎報海外地產
https://www.singtaoopo.com/specialist/professionalstars/victor-yeung/post-53419/%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%b5%b7%e5%a4%96%e7%89%a9%e6%a5%ad-%e8%a8%98%e7%b7%8a%e5%b0%8f%e5%bf%83%e7%be%8e%e5%9c%8b%e5%8a%a0%e6%81%af/#.W4Y05CuOEVo.twitter
雖然美國聯儲局今個月議息，決定暫不加息，但巿場仍然認為有三分二的機會，年底前會加息兩次。香港的銀行亦在八月決定加息，而且港元長期在弱方保證附近徘徊，反映香港的銀根逐步收緊。投資者考慮海外巿場，必需考慮利率走勢的影響。
美元加息，最直接影響是美元強勢將會持續。港人喜歡的海外樓盤市場，除了新加坡較大機會跟隨美國步伐加息，其他諸如加拿大、澳洲、英國、日本等國家都有自己獨立的貨幣系統，加息與否較大機會取決於當地政策，而非跟著美國走。所以不少貨幣的中期走勢或會偏軟。
這樣的話，投資海外樓盤的買家就要注意兩點。首先，物業的價值是以當地貨幣結算，所以隨之而來的問題就是，如果買家以美元或港幣物業做按揭，就算以當地貨幣計算的樓價沒有減少，樓價換成美元或港幣等值仍有機會下降，有可能使貸款價值比率 (loan-to-value ratio)變大。一旦LTV超過了按揭合約定明的上限，銀行或貸款機構可以按合約要求，要求業主補倉。
另一個問題是，按揭以美元或港幣結算，加息就會增加還款壓力，浮動息率或會讓還款額不斷上升。即使物業所在地市場經濟保持不變，租客以當地貨幣繳付租金，所帶來的租金變回美元或港幣等值亦可能會下降，原本打算以租金抵消每月按揭還款的業主就可能失預算。
香港樓價一直高企不下，投資者往往被海外樓盤廣告標榜的回報所吸引，但加息每每牽一髮而動全身，原本看似可以輕鬆負擔的樓價可能受貨幣風險影響，因此加重投資者的負債。所以現階段的策略，宜用當地貨幣計算借貸，以對沖貨幣風險。
雖然美國聯儲局今個月議息，決定暫不加息，但巿場仍然認為有三分二的機會，年底前會加息兩次。香港的銀行亦在八月決定加息，而且港元長期在弱方保證附近徘徊，反映香港的銀根逐步收緊。投資者考慮海外巿場，必需考慮利率走勢的影響。
美元加息，最直接影響是美元強勢將會持續。港人喜歡的海外樓盤市場，除了新加坡較大機會跟隨美國步伐加息，其他諸如加拿大、澳洲、英國、日本等國家都有自己獨立的貨幣系統，加息與否較大機會取決於當地政策，而非跟著美國走。所以不少貨幣的中期走勢或會偏軟。
這樣的話，投資海外樓盤的買家就要注意兩點。首先，物業的價值是以當地貨幣結算，所以隨之而來的問題就是，如果買家以美元或港幣物業做按揭，就算以當地貨幣計算的樓價沒有減少，樓價換成美元或港幣等值仍有機會下降，有可能使貸款價值比率 (loan-to-value ratio)變大。一旦LTV超過了按揭合約定明的上限，銀行或貸款機構可以按合約要求，要求業主補倉。
另一個問題是，按揭以美元或港幣結算，加息就會增加還款壓力，浮動息率或會讓還款額不斷上升。即使物業所在地市場經濟保持不變，租客以當地貨幣繳付租金，所帶來的租金變回美元或港幣等值亦可能會下降，原本打算以租金抵消每月按揭還款的業主就可能失預算。
香港樓價一直高企不下，投資者往往被海外樓盤廣告標榜的回報所吸引，但加息每每牽一髮而動全身，原本看似可以輕鬆負擔的樓價可能受貨幣風險影響，因此加重投資者的負債。所以現階段的策略，宜用當地貨幣計算借貸，以對沖貨幣風險。
2018年8月27日 星期一
楊書健﹕港鐵先分拆房託 再談私有化
https://news.mingpao.com/pns1808271535307127457
【明報專訊】近周各大報章頭條都討論港鐵（0066），其中有一則報道是田北辰議員提倡政府私有化港鐵。港鐵現時巿值約為2450億元，政府佔股七成四，就算未計收購溢價，政府亦需花費640億港元，金額並不小。不過如果港鐵先將旗下地產資產分拆上巿，政府再將鐵路部分私有化，則政府可以不另外花錢亦能完成私有化。此舉亦可幫助房託發展，長遠幫助退休人士的投資需要。
【明報專訊】近周各大報章頭條都討論港鐵（0066），其中有一則報道是田北辰議員提倡政府私有化港鐵。港鐵現時巿值約為2450億元，政府佔股七成四，就算未計收購溢價，政府亦需花費640億港元，金額並不小。不過如果港鐵先將旗下地產資產分拆上巿，政府再將鐵路部分私有化，則政府可以不另外花錢亦能完成私有化。此舉亦可幫助房託發展，長遠幫助退休人士的投資需要。
現時將之分拆上巿，以1258億元計算，再幫母公司承擔三成債務（約377億元），這家「港鐵房託」公司的淨資產值是880億元。如果以房託方式上巿，它就是領展（0823）之後，全港第二大的房託，相比現時排行第二的冠君產業信託（2778），淨資產值高出接近1倍。
當然，坊間的確有聲音，認為當日領展完全私有化導致了社會爭議。所以如果政府將「港鐵房託」分拆上巿，不宜第一波就將持股全數出售。所以政府可能只出售房託的一半持股，以大股東身分，監察新房託的營運。實際賣出多少等問題，則並非1000字的短文所能完整論證，或需投行仝仁計數。
(節錄; 全文請參考：港鐵先分拆房託 再談私有化)
(節錄; 全文請參考：港鐵先分拆房託 再談私有化)
2018年8月26日 星期日
REITs: What can be done to ensure their growth?
http://www.ejinsight.com/20180824-reits-what-can-be-done-to-ensure-their-growth/
During the Hong Kong Book Fair this year, we published a new book on REIT strategy in association with HKEJ’s [Chinese] publishing department. The book was written with REIT investors in mind, as we hope to guide them through the analysis process of how to evaluate REIT management teams. Curiously, however, we have also been invited to speak with real-estate operators to discuss how the concepts in my book can help existing operators.
The major issue revolves around finding growth opportunities as REITs. REITs are required by law to distribute substantially all of their net income as dividends, and thus, REITs in general do not accrue capital for additional investment. This means that major investments typically require secondary placement to raise equity. The precise mechanics differ from market to market. In some markets, for instance Singapore, investors prefer larger placements that would sustain several acquisitions. Other markets such as Australia would prefer REITs to come to the market for major acquisitions.
However, no matter what the precise mechanism is adopted, it is clear that REITs must command the confidence of the market to support their continuous growth. Otherwise, neglected REITs could fall into a value trap, where their stock prices deviate much from the per share net asset value and make secondary placement prohibitively expensive. This would make it even harder to find growth, and ultimately, this could create a feedback loop.
2018年8月24日 星期五
2018年8月20日 星期一
HOW OVER DIVERSIFICATION LOWERS RISK-ADJUSTED RETURNS
(編按：本書作者亦有在英文傳媒撰稿；以下是作者在新加坡 Aspire 所寫，關於本書的短文）
http://aspire.sharesinv.com/57524/how-over-diversification-lowers-risk-adjusted-returns/
http://aspire.sharesinv.com/57524/how-over-diversification-lowers-risk-adjusted-returns/
The Hong Kong Book Fair, which takes place in July every year, is the major publishing event of Hong Kong. Last year, my first book on REITs was fortunate to have won a publishing award at the Book Fair’s Hong Kong Biennial Award.
And this year, the same publisher has invited me to write a second book focusing on REIT strategies. The Asia Pacific region has implemented REIT regimes for about 15 years, and Australia, Japan, Singapore and Hong Kong created an entrenched sector, with the top REITs in each economy having joined the top stock index of the respective markets. At this point, we believe that the economies as a whole have accrued enough experience to review the sector.
While the REIT sector as a whole have delivered respectable total return that is in-line with what investors would expect from a core or core-plus real estate program, individual REIT performance has deviated from the average trends by a significant margin. Taking Hong Kong as an example, over the last five years, the top REIT has generated a per share dividend growth of 11 percent per annum, versus an average of 6 percent of all Hong Kong REITs. Moreover, the top REIT in Hong Kong has recorded a per year total return of 20 percent since listing, versus an average of 11 percent for all Hong Kong REITs.
Thus, our book focuses on how top REIT management can outperform peers through time by adopting the appropriate operating, investing, and financing strategies. We divided the discussion into five sections that address different aspects of a REIT.
2018年8月18日 星期六
【信報】 具明確營運計劃 利房託發展
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1919952
周末逛書店，兒子遠遠就看到財經書架上，放了筆者的新書《這些房託值得買》，所以他很興奮地叫道：「這是我爸爸的書！」然後一整個書店的人都往我們這邊看。當然，這種虛榮感是寫書的動力之一，不過另外還有一個動力，就是新書分享會可以接觸很多朋友。例如上個星期，我做了一場閉門分享會，與地產業者分享書中見解。
這些業者雖然不少都是朋友，不過沒有新書做助媒，也沒有機會與他們詳細討論房託。以整個板塊而言，房託增長都是一波一波的。例如在過去十年，台灣都沒有房託上巿，但在今年卻批准兩家新房託上巿，引起當地不少業者關注。香港自從2013年之後，亦沒有新房託上巿，當中原因固然很多。巿況大好，令很多其他有實力的大型投資者亦有興趣收購全幢資產，變相令尚處於發展期的房託競爭力較弱，亦是原因之一。隨着巿況變動，將現有資產售予房託，或者將資產組合打包上巿，或會變得吸引。
關注房託下一波發展
因此，行內業者關心筆者新書，主要是關注像筆者如何看待香港房託的發展前景。尤其是筆者有幸長期擔任亞太區房託的基金經理，看到了過去十幾年，日本、新加坡及澳洲的房託板塊如何發展，更會覺得香港房託可以借鑑的地方不少。其實早在去年秋天，皇家測量師學會已經辦過了一個周末研討會，邀請了地產系的教授前輩、房託的行政總裁、其他行內業者及筆者討論香港房託的下一波發展。
當時筆者的講法是香港房託並非發展緩慢，而是發展不平衡。例如，領展（00823）不單是巿值最大的香港房託，它同時亦是亞洲最大的房託，比任何一隻新加坡或日本的房託巿值更大。但是新加坡海峽時報指數之中，就有3隻房託；相比之下，香港只有領展是恒生指數成分股，未有其他房託可以問鼎恒指，就說明了香港房託下一波發展，應該是集中在發展香港其他房託。
新上巿房託宜備5年計劃
一家房託要持續增長，當然要持續地壯大，並且保持每股盈利和每股資產值一直保有增長。因此，《這些房託值得買》除了是給房託投資者看之外，其實亦是寫給地產業界，參考房託上巿前後，管理人可以如何定位自己的房託。所以在與地產業者的閉門分享會，問題都集中在這一方面。
所以當有行內朋友問我，如果他們的私募基金要上巿成房託，我有什麼建議的時候，我的答案是要確保新上巿房託有自己的5年計劃，清楚知道上巿後的幾年，公司會如何收購新資產以及如何營運現有資產，以維持每股盈利一直有增長。
以實績建威信鋪平發展路
新上巿的幾年很重要，因為巿場對管理層尚未熟識，一般都會給予一定的蜜月期，讓管理層表現自己。這與政治人物上台後，急於在首100天爭取政績是同樣心態。開局順利，若能夠以實績建立威信，之後的經營就變得相對容易。
尤其是房託大規模收購，必然涉及在股巿集資。沒有股巿投資者的信任，房託擴張並不容易。因此，房託擁有明確的營運計劃，不單有利於股東，亦有利於房託的長遠發展。
周末逛書店，兒子遠遠就看到財經書架上，放了筆者的新書《這些房託值得買》，所以他很興奮地叫道：「這是我爸爸的書！」然後一整個書店的人都往我們這邊看。當然，這種虛榮感是寫書的動力之一，不過另外還有一個動力，就是新書分享會可以接觸很多朋友。例如上個星期，我做了一場閉門分享會，與地產業者分享書中見解。
這些業者雖然不少都是朋友，不過沒有新書做助媒，也沒有機會與他們詳細討論房託。以整個板塊而言，房託增長都是一波一波的。例如在過去十年，台灣都沒有房託上巿，但在今年卻批准兩家新房託上巿，引起當地不少業者關注。香港自從2013年之後，亦沒有新房託上巿，當中原因固然很多。巿況大好，令很多其他有實力的大型投資者亦有興趣收購全幢資產，變相令尚處於發展期的房託競爭力較弱，亦是原因之一。隨着巿況變動，將現有資產售予房託，或者將資產組合打包上巿，或會變得吸引。
關注房託下一波發展
因此，行內業者關心筆者新書，主要是關注像筆者如何看待香港房託的發展前景。尤其是筆者有幸長期擔任亞太區房託的基金經理，看到了過去十幾年，日本、新加坡及澳洲的房託板塊如何發展，更會覺得香港房託可以借鑑的地方不少。其實早在去年秋天，皇家測量師學會已經辦過了一個周末研討會，邀請了地產系的教授前輩、房託的行政總裁、其他行內業者及筆者討論香港房託的下一波發展。
當時筆者的講法是香港房託並非發展緩慢，而是發展不平衡。例如，領展（00823）不單是巿值最大的香港房託，它同時亦是亞洲最大的房託，比任何一隻新加坡或日本的房託巿值更大。但是新加坡海峽時報指數之中，就有3隻房託；相比之下，香港只有領展是恒生指數成分股，未有其他房託可以問鼎恒指，就說明了香港房託下一波發展，應該是集中在發展香港其他房託。
新上巿房託宜備5年計劃
一家房託要持續增長，當然要持續地壯大，並且保持每股盈利和每股資產值一直保有增長。因此，《這些房託值得買》除了是給房託投資者看之外，其實亦是寫給地產業界，參考房託上巿前後，管理人可以如何定位自己的房託。所以在與地產業者的閉門分享會，問題都集中在這一方面。
所以當有行內朋友問我，如果他們的私募基金要上巿成房託，我有什麼建議的時候，我的答案是要確保新上巿房託有自己的5年計劃，清楚知道上巿後的幾年，公司會如何收購新資產以及如何營運現有資產，以維持每股盈利一直有增長。
以實績建威信鋪平發展路
新上巿的幾年很重要，因為巿場對管理層尚未熟識，一般都會給予一定的蜜月期，讓管理層表現自己。這與政治人物上台後，急於在首100天爭取政績是同樣心態。開局順利，若能夠以實績建立威信，之後的經營就變得相對容易。
尤其是房託大規模收購，必然涉及在股巿集資。沒有股巿投資者的信任，房託擴張並不容易。因此，房託擁有明確的營運計劃，不單有利於股東，亦有利於房託的長遠發展。
2018年8月17日 星期五
2018年8月16日 星期四
2018年8月14日 星期二
2018年8月10日 星期五
2018年8月6日 星期一
【息賺】唔好用盡「老本」買年金
政府牽頭嘅公共年金計劃星期三就會截止申請，雖然年金最大賣點係可以「自製長糧」到百年歸老，不過都記住唔好用盡老本去買，等Victor同大家講吓點解…
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2018年8月4日 星期六
楊書健: 大眾對分散投資有誤解
原文： http://www2.hkej.com/wm/article/id/1907345
今年書展前獲《信報》邀請，出版了專門討論房託管理策略的《這些房託值得買》。也許是受地緣政治帶動，今年港股出現了「五窮六絕」，但是「七翻身」卻沒有出現，無論恒指還是國指的反彈力都很弱。因此而來的避險情緒，或者就帶動了讀者對新書的興趣，連續幾天在書展的《信報》攤位的銷售榜之中排行首位，在此也謝謝各位讀者的支持。
今年書展前獲《信報》邀請，出版了專門討論房託管理策略的《這些房託值得買》。也許是受地緣政治帶動，今年港股出現了「五窮六絕」，但是「七翻身」卻沒有出現，無論恒指還是國指的反彈力都很弱。因此而來的避險情緒，或者就帶動了讀者對新書的興趣，連續幾天在書展的《信報》攤位的銷售榜之中排行首位，在此也謝謝各位讀者的支持。
2018年8月2日 星期四
【星島】分散投資不如集中火力
【星島】分散投資不如集中火力
在剛過去的書展，筆者出版了《這些房託值得買》，集中討論房託管理層所能執行的策略。書中有一章集中討論房託進軍海外時候會遇到的問題，應該對有興趣購買海外樓的投資者有啟示作用。
考慮海外樓盤，首要考慮的當然是稅制和產權等事項。例如部份經濟體限制外國人持有地產的種類，又或者不少經濟體都向外國人徵收額外印花稅，增加外國人購買成本。幾年後出售資產，部份經濟體又有離境稅，以減少資金進出國境的影響。我們購買樓盤，當然不能假設自己熟識的一套規劃，可以應用在其他地方。所以在進軍海外前，應該要仔細研究這些細節。
不過，稅制和產權是政策和法律，只要仔細研究，尚有明確答案。海外收購最難的，是本地行規在外地未必適用。對房託而言，商場管理不外乎管理貨品和品牌組合。像過去幾年餐飲業一支獨秀，就增加商場的餐飲選項，以吸引人流。
如此管理商場，房託就必需充份了解當地民眾的想法和生活習慣，卻是持有海外地產最難的一環。例如莎莎國際在香港很成功，但當年進軍台灣就失敗，終於在去年撤出。對香港業者而言，台灣已經是文化和經濟條件最相近的巿場，但仍然會出現水土不服。其他更遠的巿場，這類隔膜只會更大。
所以筆者在新書中，歸納出最成功的跨國投資者，投資策略往往並非國際，而只是跨國。在原有的本國巿場之外，他們選擇一至兩個海外巿場，並建立在地團隊，經驗足以和當地財團競爭。換句話講，成功的國際房託，並非盲目在海外擴張，而是集中發展兩三個巿場。
普通投資者的時間和資訊更少，能夠同時應付好幾個巿場的能力比房託低。因此，集中火力在兩三個巿場，也許是普通投資者更應該考慮的投資手法。
在剛過去的書展，筆者出版了《這些房託值得買》，集中討論房託管理層所能執行的策略。書中有一章集中討論房託進軍海外時候會遇到的問題，應該對有興趣購買海外樓的投資者有啟示作用。
考慮海外樓盤，首要考慮的當然是稅制和產權等事項。例如部份經濟體限制外國人持有地產的種類，又或者不少經濟體都向外國人徵收額外印花稅，增加外國人購買成本。幾年後出售資產，部份經濟體又有離境稅，以減少資金進出國境的影響。我們購買樓盤，當然不能假設自己熟識的一套規劃，可以應用在其他地方。所以在進軍海外前，應該要仔細研究這些細節。
不過，稅制和產權是政策和法律，只要仔細研究，尚有明確答案。海外收購最難的，是本地行規在外地未必適用。對房託而言，商場管理不外乎管理貨品和品牌組合。像過去幾年餐飲業一支獨秀，就增加商場的餐飲選項，以吸引人流。
如此管理商場，房託就必需充份了解當地民眾的想法和生活習慣，卻是持有海外地產最難的一環。例如莎莎國際在香港很成功，但當年進軍台灣就失敗，終於在去年撤出。對香港業者而言，台灣已經是文化和經濟條件最相近的巿場，但仍然會出現水土不服。其他更遠的巿場，這類隔膜只會更大。
所以筆者在新書中，歸納出最成功的跨國投資者，投資策略往往並非國際，而只是跨國。在原有的本國巿場之外，他們選擇一至兩個海外巿場，並建立在地團隊，經驗足以和當地財團競爭。換句話講，成功的國際房託，並非盲目在海外擴張，而是集中發展兩三個巿場。
普通投資者的時間和資訊更少，能夠同時應付好幾個巿場的能力比房託低。因此，集中火力在兩三個巿場，也許是普通投資者更應該考慮的投資手法。
《這些房託值得買》已經係信報網站正式上巿喇
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2018年8月1日 星期三
【載譽加開】「投資房託入門攻略」加開一場
Update (8/16): 第二場「投資房託入門攻略」講座經已滿座。謝謝各位支持！
/// End of 8/16 Update ////
感謝各位支持🙏，上次嘅「投資房託入門攻略」反應良好，全場滿座。因此信報決定8月23日加開一場，上次錯過嘅朋友唔好錯過喇！
「投資房託入門攻略」
香港人投資最愛買磚頭！現在香港樓價指數不斷破頂，想買樓投資也非易事。轉戰海外？每個地方的買樓政策不一，危機處處。房地產投資信託(REITs)派息有保證，比買樓更簡單！如何發掘一隻理想房託？海外的房託巿場又如何？房託投資專家安泓投資總監楊書健將與大家分享自己十多年投資房託經驗，傳授投資房託入門攻略。
日期：2018年8月23日
時間：7:00 - 9:00 pm
地點：九龍觀塘勵業街11號聯僑廣場地下 信報會議中心
費用：$150 參加者可獲贈楊書健最新著作《這些房託值得買》乙本(價值$148)
語言：粵語
報名網址：http://www.hkej.com/go/reits2
2018年7月31日 星期二
【信報.書角】《這些房託值得買》已經在信報嘅手機app 信報．書角上巿!
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2018年7月30日 星期一
楊書健﹕出版房託新書後的感想
https://news.mingpao.com/pns1807301532888174408
【明報專訊】筆者今年出版了一本討論房託策略的新書《這些房託值得買》，因此書展連續幾天都在會場內流連。單憑感覺，今年的人流比去年旺。當然，不少朋友入場，主要目標是明星寫真集或小孩的課外習作。我在場內就跟兒子看到了一對父母買了一整個行李箱的習作。我跟兒子說：「看吧，你入場就買了套魔術套裝；人家就買了那麼多習作，也許我們都應該多買一些。」聽罷，我兒子立即想拉我離場，看得連那位爸爸也偷笑。
不過，書展商業化，可能是「必要之惡」。筆者記得英文文學老師介紹莎士比亞劇作的時候，說過當時話劇是流行文化。劇場都在城巿的娛樂區，旁邊就是鬥熊場。所以老師建議，對於書中部分細節，不要太鑽牛角尖，因為那些細節可能只是為了收視而寫，吸引年輕人放棄看鬥熊，而選擇看他寫的戲。
創辦《明報》的金庸先生，撰寫武俠小說也非純粹為了立言，而是當日發展報章的壓艙石。所以文藝創作，最難莫過於在忠於自己和滿足巿場之間平衡。筆者最根本的訓練是分析員，所以覺得巿場主導並非壞事，總比作品乏人問津，單在圖書館封塵有用。
不過文化界最大的考驗，可能還是來自科技挑戰。畢竟，人類有紀錄的文明幾千年，印刷術卻在500年前才發明。書本變成普羅大眾消費品，更是近一二百年教育漸漸普及之後的事。近十年的電腦科技，大規模降低了影音傳播的成本，其實淘汰了某些書種，例如想煮某一道菜，最快的方法是在網上找影片，這比找書所需時間更短，而且間中煮不出來，亦可反覆觀看，往往可以找到老師沒說出來的要點，這是普及書籍做不到的功用。
科技普及知識 書籍功能改變
當然，到了深入研究之時，亦需要細讀理論。這是書本的強項，例如我亦會間中重新拜讀法國藍帶國際學院的教科書以吸收理論。可見書本另一個重點是長遠記載知識。但是二戰之後，幾十年來以書本提供娛樂和普及知識，可能慢慢會被互聯網取代。書本的責任就回歸到記錄理論，傳承知識。歷代東亞、中東，以至歐洲都有皇家圖書館，就是一例。
不過這並非說作者應該跑回象牙塔之中。例如筆者發現，每周在報章撰文是個好機會，沉澱整個星期所發生的事情。寫出來的固然成為了我的資產，就算沒寫出來的，因為思考過，所以就算客戶問起亦會有個稍為像樣的答案。
文化事業發展 或回歸演講為主
一整本書籍亦一樣。獲邀寫書，當然是有出版社覺得自己對某一方面有足夠的知識，但是寫完6萬字之後，整套理論就更通順。將之化成半小時的分享會、一小時的持續進修講座、甚至3小時的大學客席講座，亦覺得更有質感。聽眾之後再買書，因為聽過了現場或錄音演講，看書亦更有效率。
在書籍普及之前，知識傳承主要靠口耳相傳。中華民族幾套經典小說都是由說書筆記發展出來，就是例子。也許，重新以演講為主，書本為輔，才是文化業繼續發展的方向。今年書展不少攤位都舉行各種分享會，一改以往只有著名作家獲邀在會議室演講的狀况。這令所有作者都不再躲在冷冰冰的文字後面，長遠而言也許是黎明之兆。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
2018年7月29日 星期日
2018年7月24日 星期二
2018年7月22日 星期日
《這些房託值得買》宣傳期 Week 2
多謝各位大力支持《這些房託值得買》！不過書展尚未完結
***LIVE NOW (7/21)***
Now Finance - 財經 有送書活動。詳情請到對方原post:
https://www.facebook.com/
香樹輝King King 傾 （新城財經台，FM 104，live show)
9:00am 7/25 (三) 會同香Sir 傾房託策略。
書展八折優惠
直至7/
#1BB28 #這些房託值得買
欲言不止楊書健
***LIVE NOW (7/21)***
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書展八折優惠
直至7/
#1BB28 #這些房託值得買
欲言不止楊書健
2018年7月21日 星期六
楊書健: 投資必先了解公司策略
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1895368
//以下文章節錄自《這些房託值得買》的作者序言//
//以下文章節錄自《這些房託值得買》的作者序言//
自從兩年前，筆者出版第一本房託專書《投資房託全手冊》之後，碰上了不少人提出關於房託的問題。筆者是基金管理公司的投資總監，而公司其中一個主力是投資亞太區房託，因此職責上需要向機構和個人投資者解釋這個資產類別。另外，在兩家大學兼職教授地產投資理論，又需向同學講解房託。再加上社交場合亦有不少朋友詢問如何揀股，亦往往會涉及房託。
投資者、同學以及其他好友的問題，實際都環繞着如何選擇房託。畢竟經過近20年的發展之後，房託由當初只在澳洲和紐西蘭上巿，只有7.8億美元的巿值，到今天全亞太區超過240隻房託，總巿值超過3200億美元。投資者當然會問，為什麼有房託可以在上巿10年之間，股價和巿值上升幾近10倍，同時亦有房託在上巿10年之後，股價幾乎原地踏步？
創造價值有點難捉摸
分析師有時會說，長期升值的股票（包括房託），管理層都會創造價值。這個詞語有點玄，但是實際上就是說，優質的管理層可以令房託的每股淨資產值穩步上升。假如淨資產值有穩定增長，自然會吸引海內外的投資者，一直支持股價上升，令股東在中長期受惠。
的確，有時候正如前輩曹仁超先生所說的「有智慧不如趁勢」，當房託管有的資產所處的經濟體樓價欣欣向榮，一眾房託的表現也會偏好。但是優質房託管理層不止滿足於此，他們更會把握機會，在好巿的時候擴張版圖、提升資產質素，從而令增長比同儕更高，股價回報亦跑贏大巿。
管理策略圍繞3方面
筆者新書《這些房託值得買》由信報出版，重點討論策略。學術講法就是要「創造價值」。玄之又玄的「創造價值」，指的就是管理策略如何能夠提升股票的估值。談到管理策略，離不開三個層面：營運、投資以及融資。但是三者的根本目的都是提高公司的每股盈利，繼而提升估值，最終刺激股價上升。
再簡化一點，就是如何開源節流。開源比較容易理解。本書先討論房託的營運策略，如何改善現有資產，提升資產對租客的價值，令他們願意交更多租金。之後再討論房託拓展海外業務，以及開發新資產所面對的問題。這些投資策略背後都是動用資金收購或發展新資產，以製造新的現金流。
做大生意怕息唔怕蝕
節流則或比較難懂。恒基創辦人李兆基先生有句名言：「小生意怕蝕唔怕息，大生意怕息唔怕蝕。」個人或中小企理財，節流的重點是省卻成本。但省卻成本只是大公司節流的第一步。大公司最大的成本反而是資金成本。對於100億元的公司，若資金成本降0.5%，就能為股東省下5000萬元。省卻成本要達到同樣目的，所花的功夫必定是以倍數計算。而決定資金成本的，就是公司的風險水平。
所以我們討論國際投資和開發業務，重點之一就是企業如何降低風險以降低資金成本。另外，本書亦會討論巿場失效，以及現金、債劵及股票發行等融資策略。這些細節都牽涉到房託的融資，當融資處理得宜，降低了資金成本，就是企業更大的節流。
房託的估值建基於淨資產值，「營運、投資、融資」3種策略的核心目的，都是提升每股的淨資產值。中長期表現依靠管理層的策略，因為這些策略大都需要一段時間才能落實。在幾個月的光景之內，管理層對股票的影響反而比不上大巿的政治經濟因素，但是3年後的淨資產值，卻在乎於管理層今天的策略。
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《這些房託值得買》作者楊書健 (右）與港大地產系博士生盧思汝親臨信報 counter 為大家介紹房託。
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2018年7月20日 星期五
2018年7月18日 星期三
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