根據探子回報，《這些房託值得買》在部份書局的貨源開始緊張，甚至在某間連鎖店已經斷貨。發行商當然會儘快補貨，不過我們建議有興趣的朋友可以在商務買書。或者從信報網站直接網購《這些房託值得買》。
2018年8月29日 星期三
楊書健：投資海外物業 記緊小心美國加息 - 星島虎報海外地產
https://www.singtaoopo.com/specialist/professionalstars/victor-yeung/post-53419/%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%b5%b7%e5%a4%96%e7%89%a9%e6%a5%ad-%e8%a8%98%e7%b7%8a%e5%b0%8f%e5%bf%83%e7%be%8e%e5%9c%8b%e5%8a%a0%e6%81%af/#.W4Y05CuOEVo.twitter
雖然美國聯儲局今個月議息，決定暫不加息，但巿場仍然認為有三分二的機會，年底前會加息兩次。香港的銀行亦在八月決定加息，而且港元長期在弱方保證附近徘徊，反映香港的銀根逐步收緊。投資者考慮海外巿場，必需考慮利率走勢的影響。
美元加息，最直接影響是美元強勢將會持續。港人喜歡的海外樓盤市場，除了新加坡較大機會跟隨美國步伐加息，其他諸如加拿大、澳洲、英國、日本等國家都有自己獨立的貨幣系統，加息與否較大機會取決於當地政策，而非跟著美國走。所以不少貨幣的中期走勢或會偏軟。
這樣的話，投資海外樓盤的買家就要注意兩點。首先，物業的價值是以當地貨幣結算，所以隨之而來的問題就是，如果買家以美元或港幣物業做按揭，就算以當地貨幣計算的樓價沒有減少，樓價換成美元或港幣等值仍有機會下降，有可能使貸款價值比率 (loan-to-value ratio)變大。一旦LTV超過了按揭合約定明的上限，銀行或貸款機構可以按合約要求，要求業主補倉。
另一個問題是，按揭以美元或港幣結算，加息就會增加還款壓力，浮動息率或會讓還款額不斷上升。即使物業所在地市場經濟保持不變，租客以當地貨幣繳付租金，所帶來的租金變回美元或港幣等值亦可能會下降，原本打算以租金抵消每月按揭還款的業主就可能失預算。
香港樓價一直高企不下，投資者往往被海外樓盤廣告標榜的回報所吸引，但加息每每牽一髮而動全身，原本看似可以輕鬆負擔的樓價可能受貨幣風險影響，因此加重投資者的負債。所以現階段的策略，宜用當地貨幣計算借貸，以對沖貨幣風險。
雖然美國聯儲局今個月議息，決定暫不加息，但巿場仍然認為有三分二的機會，年底前會加息兩次。香港的銀行亦在八月決定加息，而且港元長期在弱方保證附近徘徊，反映香港的銀根逐步收緊。投資者考慮海外巿場，必需考慮利率走勢的影響。
美元加息，最直接影響是美元強勢將會持續。港人喜歡的海外樓盤市場，除了新加坡較大機會跟隨美國步伐加息，其他諸如加拿大、澳洲、英國、日本等國家都有自己獨立的貨幣系統，加息與否較大機會取決於當地政策，而非跟著美國走。所以不少貨幣的中期走勢或會偏軟。
這樣的話，投資海外樓盤的買家就要注意兩點。首先，物業的價值是以當地貨幣結算，所以隨之而來的問題就是，如果買家以美元或港幣物業做按揭，就算以當地貨幣計算的樓價沒有減少，樓價換成美元或港幣等值仍有機會下降，有可能使貸款價值比率 (loan-to-value ratio)變大。一旦LTV超過了按揭合約定明的上限，銀行或貸款機構可以按合約要求，要求業主補倉。
另一個問題是，按揭以美元或港幣結算，加息就會增加還款壓力，浮動息率或會讓還款額不斷上升。即使物業所在地市場經濟保持不變，租客以當地貨幣繳付租金，所帶來的租金變回美元或港幣等值亦可能會下降，原本打算以租金抵消每月按揭還款的業主就可能失預算。
香港樓價一直高企不下，投資者往往被海外樓盤廣告標榜的回報所吸引，但加息每每牽一髮而動全身，原本看似可以輕鬆負擔的樓價可能受貨幣風險影響，因此加重投資者的負債。所以現階段的策略，宜用當地貨幣計算借貸，以對沖貨幣風險。
2018年8月27日 星期一
楊書健﹕港鐵先分拆房託 再談私有化
https://news.mingpao.com/pns1808271535307127457
【明報專訊】近周各大報章頭條都討論港鐵（0066），其中有一則報道是田北辰議員提倡政府私有化港鐵。港鐵現時巿值約為2450億元，政府佔股七成四，就算未計收購溢價，政府亦需花費640億港元，金額並不小。不過如果港鐵先將旗下地產資產分拆上巿，政府再將鐵路部分私有化，則政府可以不另外花錢亦能完成私有化。此舉亦可幫助房託發展，長遠幫助退休人士的投資需要。
【明報專訊】近周各大報章頭條都討論港鐵（0066），其中有一則報道是田北辰議員提倡政府私有化港鐵。港鐵現時巿值約為2450億元，政府佔股七成四，就算未計收購溢價，政府亦需花費640億港元，金額並不小。不過如果港鐵先將旗下地產資產分拆上巿，政府再將鐵路部分私有化，則政府可以不另外花錢亦能完成私有化。此舉亦可幫助房託發展，長遠幫助退休人士的投資需要。
現時將之分拆上巿，以1258億元計算，再幫母公司承擔三成債務（約377億元），這家「港鐵房託」公司的淨資產值是880億元。如果以房託方式上巿，它就是領展（0823）之後，全港第二大的房託，相比現時排行第二的冠君產業信託（2778），淨資產值高出接近1倍。
當然，坊間的確有聲音，認為當日領展完全私有化導致了社會爭議。所以如果政府將「港鐵房託」分拆上巿，不宜第一波就將持股全數出售。所以政府可能只出售房託的一半持股，以大股東身分，監察新房託的營運。實際賣出多少等問題，則並非1000字的短文所能完整論證，或需投行仝仁計數。
(節錄; 全文請參考：港鐵先分拆房託 再談私有化)
(節錄; 全文請參考：港鐵先分拆房託 再談私有化)
2018年8月26日 星期日
REITs: What can be done to ensure their growth?
http://www.ejinsight.com/20180824-reits-what-can-be-done-to-ensure-their-growth/
During the Hong Kong Book Fair this year, we published a new book on REIT strategy in association with HKEJ’s [Chinese] publishing department. The book was written with REIT investors in mind, as we hope to guide them through the analysis process of how to evaluate REIT management teams. Curiously, however, we have also been invited to speak with real-estate operators to discuss how the concepts in my book can help existing operators.
The major issue revolves around finding growth opportunities as REITs. REITs are required by law to distribute substantially all of their net income as dividends, and thus, REITs in general do not accrue capital for additional investment. This means that major investments typically require secondary placement to raise equity. The precise mechanics differ from market to market. In some markets, for instance Singapore, investors prefer larger placements that would sustain several acquisitions. Other markets such as Australia would prefer REITs to come to the market for major acquisitions.
However, no matter what the precise mechanism is adopted, it is clear that REITs must command the confidence of the market to support their continuous growth. Otherwise, neglected REITs could fall into a value trap, where their stock prices deviate much from the per share net asset value and make secondary placement prohibitively expensive. This would make it even harder to find growth, and ultimately, this could create a feedback loop.
2018年8月24日 星期五
2018年8月20日 星期一
HOW OVER DIVERSIFICATION LOWERS RISK-ADJUSTED RETURNS
(編按：本書作者亦有在英文傳媒撰稿；以下是作者在新加坡 Aspire 所寫，關於本書的短文）
http://aspire.sharesinv.com/57524/how-over-diversification-lowers-risk-adjusted-returns/
http://aspire.sharesinv.com/57524/how-over-diversification-lowers-risk-adjusted-returns/
The Hong Kong Book Fair, which takes place in July every year, is the major publishing event of Hong Kong. Last year, my first book on REITs was fortunate to have won a publishing award at the Book Fair’s Hong Kong Biennial Award.
And this year, the same publisher has invited me to write a second book focusing on REIT strategies. The Asia Pacific region has implemented REIT regimes for about 15 years, and Australia, Japan, Singapore and Hong Kong created an entrenched sector, with the top REITs in each economy having joined the top stock index of the respective markets. At this point, we believe that the economies as a whole have accrued enough experience to review the sector.
While the REIT sector as a whole have delivered respectable total return that is in-line with what investors would expect from a core or core-plus real estate program, individual REIT performance has deviated from the average trends by a significant margin. Taking Hong Kong as an example, over the last five years, the top REIT has generated a per share dividend growth of 11 percent per annum, versus an average of 6 percent of all Hong Kong REITs. Moreover, the top REIT in Hong Kong has recorded a per year total return of 20 percent since listing, versus an average of 11 percent for all Hong Kong REITs.
Thus, our book focuses on how top REIT management can outperform peers through time by adopting the appropriate operating, investing, and financing strategies. We divided the discussion into five sections that address different aspects of a REIT.
2018年8月18日 星期六
【信報】 具明確營運計劃 利房託發展
http://www2.hkej.com/wm/article/id/1919952
周末逛書店，兒子遠遠就看到財經書架上，放了筆者的新書《這些房託值得買》，所以他很興奮地叫道：「這是我爸爸的書！」然後一整個書店的人都往我們這邊看。當然，這種虛榮感是寫書的動力之一，不過另外還有一個動力，就是新書分享會可以接觸很多朋友。例如上個星期，我做了一場閉門分享會，與地產業者分享書中見解。
這些業者雖然不少都是朋友，不過沒有新書做助媒，也沒有機會與他們詳細討論房託。以整個板塊而言，房託增長都是一波一波的。例如在過去十年，台灣都沒有房託上巿，但在今年卻批准兩家新房託上巿，引起當地不少業者關注。香港自從2013年之後，亦沒有新房託上巿，當中原因固然很多。巿況大好，令很多其他有實力的大型投資者亦有興趣收購全幢資產，變相令尚處於發展期的房託競爭力較弱，亦是原因之一。隨着巿況變動，將現有資產售予房託，或者將資產組合打包上巿，或會變得吸引。
關注房託下一波發展
因此，行內業者關心筆者新書，主要是關注像筆者如何看待香港房託的發展前景。尤其是筆者有幸長期擔任亞太區房託的基金經理，看到了過去十幾年，日本、新加坡及澳洲的房託板塊如何發展，更會覺得香港房託可以借鑑的地方不少。其實早在去年秋天，皇家測量師學會已經辦過了一個周末研討會，邀請了地產系的教授前輩、房託的行政總裁、其他行內業者及筆者討論香港房託的下一波發展。
當時筆者的講法是香港房託並非發展緩慢，而是發展不平衡。例如，領展（00823）不單是巿值最大的香港房託，它同時亦是亞洲最大的房託，比任何一隻新加坡或日本的房託巿值更大。但是新加坡海峽時報指數之中，就有3隻房託；相比之下，香港只有領展是恒生指數成分股，未有其他房託可以問鼎恒指，就說明了香港房託下一波發展，應該是集中在發展香港其他房託。
新上巿房託宜備5年計劃
一家房託要持續增長，當然要持續地壯大，並且保持每股盈利和每股資產值一直保有增長。因此，《這些房託值得買》除了是給房託投資者看之外，其實亦是寫給地產業界，參考房託上巿前後，管理人可以如何定位自己的房託。所以在與地產業者的閉門分享會，問題都集中在這一方面。
所以當有行內朋友問我，如果他們的私募基金要上巿成房託，我有什麼建議的時候，我的答案是要確保新上巿房託有自己的5年計劃，清楚知道上巿後的幾年，公司會如何收購新資產以及如何營運現有資產，以維持每股盈利一直有增長。
以實績建威信鋪平發展路
新上巿的幾年很重要，因為巿場對管理層尚未熟識，一般都會給予一定的蜜月期，讓管理層表現自己。這與政治人物上台後，急於在首100天爭取政績是同樣心態。開局順利，若能夠以實績建立威信，之後的經營就變得相對容易。
尤其是房託大規模收購，必然涉及在股巿集資。沒有股巿投資者的信任，房託擴張並不容易。因此，房託擁有明確的營運計劃，不單有利於股東，亦有利於房託的長遠發展。
周末逛書店，兒子遠遠就看到財經書架上，放了筆者的新書《這些房託值得買》，所以他很興奮地叫道：「這是我爸爸的書！」然後一整個書店的人都往我們這邊看。當然，這種虛榮感是寫書的動力之一，不過另外還有一個動力，就是新書分享會可以接觸很多朋友。例如上個星期，我做了一場閉門分享會，與地產業者分享書中見解。
這些業者雖然不少都是朋友，不過沒有新書做助媒，也沒有機會與他們詳細討論房託。以整個板塊而言，房託增長都是一波一波的。例如在過去十年，台灣都沒有房託上巿，但在今年卻批准兩家新房託上巿，引起當地不少業者關注。香港自從2013年之後，亦沒有新房託上巿，當中原因固然很多。巿況大好，令很多其他有實力的大型投資者亦有興趣收購全幢資產，變相令尚處於發展期的房託競爭力較弱，亦是原因之一。隨着巿況變動，將現有資產售予房託，或者將資產組合打包上巿，或會變得吸引。
關注房託下一波發展
因此，行內業者關心筆者新書，主要是關注像筆者如何看待香港房託的發展前景。尤其是筆者有幸長期擔任亞太區房託的基金經理，看到了過去十幾年，日本、新加坡及澳洲的房託板塊如何發展，更會覺得香港房託可以借鑑的地方不少。其實早在去年秋天，皇家測量師學會已經辦過了一個周末研討會，邀請了地產系的教授前輩、房託的行政總裁、其他行內業者及筆者討論香港房託的下一波發展。
當時筆者的講法是香港房託並非發展緩慢，而是發展不平衡。例如，領展（00823）不單是巿值最大的香港房託，它同時亦是亞洲最大的房託，比任何一隻新加坡或日本的房託巿值更大。但是新加坡海峽時報指數之中，就有3隻房託；相比之下，香港只有領展是恒生指數成分股，未有其他房託可以問鼎恒指，就說明了香港房託下一波發展，應該是集中在發展香港其他房託。
新上巿房託宜備5年計劃
一家房託要持續增長，當然要持續地壯大，並且保持每股盈利和每股資產值一直保有增長。因此，《這些房託值得買》除了是給房託投資者看之外，其實亦是寫給地產業界，參考房託上巿前後，管理人可以如何定位自己的房託。所以在與地產業者的閉門分享會，問題都集中在這一方面。
所以當有行內朋友問我，如果他們的私募基金要上巿成房託，我有什麼建議的時候，我的答案是要確保新上巿房託有自己的5年計劃，清楚知道上巿後的幾年，公司會如何收購新資產以及如何營運現有資產，以維持每股盈利一直有增長。
以實績建威信鋪平發展路
新上巿的幾年很重要，因為巿場對管理層尚未熟識，一般都會給予一定的蜜月期，讓管理層表現自己。這與政治人物上台後，急於在首100天爭取政績是同樣心態。開局順利，若能夠以實績建立威信，之後的經營就變得相對容易。
尤其是房託大規模收購，必然涉及在股巿集資。沒有股巿投資者的信任，房託擴張並不容易。因此，房託擁有明確的營運計劃，不單有利於股東，亦有利於房託的長遠發展。
2018年8月17日 星期五
2018年8月16日 星期四
2018年8月14日 星期二
2018年8月10日 星期五
2018年8月6日 星期一
【息賺】唔好用盡「老本」買年金
政府牽頭嘅公共年金計劃星期三就會截止申請，雖然年金最大賣點係可以「自製長糧」到百年歸老，不過都記住唔好用盡老本去買，等Victor同大家講吓點解…
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2018年8月4日 星期六
楊書健: 大眾對分散投資有誤解
原文： http://www2.hkej.com/wm/article/id/1907345
今年書展前獲《信報》邀請，出版了專門討論房託管理策略的《這些房託值得買》。也許是受地緣政治帶動，今年港股出現了「五窮六絕」，但是「七翻身」卻沒有出現，無論恒指還是國指的反彈力都很弱。因此而來的避險情緒，或者就帶動了讀者對新書的興趣，連續幾天在書展的《信報》攤位的銷售榜之中排行首位，在此也謝謝各位讀者的支持。
今年書展前獲《信報》邀請，出版了專門討論房託管理策略的《這些房託值得買》。也許是受地緣政治帶動，今年港股出現了「五窮六絕」，但是「七翻身」卻沒有出現，無論恒指還是國指的反彈力都很弱。因此而來的避險情緒，或者就帶動了讀者對新書的興趣，連續幾天在書展的《信報》攤位的銷售榜之中排行首位，在此也謝謝各位讀者的支持。
2018年8月2日 星期四
【星島】分散投資不如集中火力
【星島】分散投資不如集中火力
在剛過去的書展，筆者出版了《這些房託值得買》，集中討論房託管理層所能執行的策略。書中有一章集中討論房託進軍海外時候會遇到的問題，應該對有興趣購買海外樓的投資者有啟示作用。
考慮海外樓盤，首要考慮的當然是稅制和產權等事項。例如部份經濟體限制外國人持有地產的種類，又或者不少經濟體都向外國人徵收額外印花稅，增加外國人購買成本。幾年後出售資產，部份經濟體又有離境稅，以減少資金進出國境的影響。我們購買樓盤，當然不能假設自己熟識的一套規劃，可以應用在其他地方。所以在進軍海外前，應該要仔細研究這些細節。
不過，稅制和產權是政策和法律，只要仔細研究，尚有明確答案。海外收購最難的，是本地行規在外地未必適用。對房託而言，商場管理不外乎管理貨品和品牌組合。像過去幾年餐飲業一支獨秀，就增加商場的餐飲選項，以吸引人流。
如此管理商場，房託就必需充份了解當地民眾的想法和生活習慣，卻是持有海外地產最難的一環。例如莎莎國際在香港很成功，但當年進軍台灣就失敗，終於在去年撤出。對香港業者而言，台灣已經是文化和經濟條件最相近的巿場，但仍然會出現水土不服。其他更遠的巿場，這類隔膜只會更大。
所以筆者在新書中，歸納出最成功的跨國投資者，投資策略往往並非國際，而只是跨國。在原有的本國巿場之外，他們選擇一至兩個海外巿場，並建立在地團隊，經驗足以和當地財團競爭。換句話講，成功的國際房託，並非盲目在海外擴張，而是集中發展兩三個巿場。
普通投資者的時間和資訊更少，能夠同時應付好幾個巿場的能力比房託低。因此，集中火力在兩三個巿場，也許是普通投資者更應該考慮的投資手法。
在剛過去的書展，筆者出版了《這些房託值得買》，集中討論房託管理層所能執行的策略。書中有一章集中討論房託進軍海外時候會遇到的問題，應該對有興趣購買海外樓的投資者有啟示作用。
考慮海外樓盤，首要考慮的當然是稅制和產權等事項。例如部份經濟體限制外國人持有地產的種類，又或者不少經濟體都向外國人徵收額外印花稅，增加外國人購買成本。幾年後出售資產，部份經濟體又有離境稅，以減少資金進出國境的影響。我們購買樓盤，當然不能假設自己熟識的一套規劃，可以應用在其他地方。所以在進軍海外前，應該要仔細研究這些細節。
不過，稅制和產權是政策和法律，只要仔細研究，尚有明確答案。海外收購最難的，是本地行規在外地未必適用。對房託而言，商場管理不外乎管理貨品和品牌組合。像過去幾年餐飲業一支獨秀，就增加商場的餐飲選項，以吸引人流。
如此管理商場，房託就必需充份了解當地民眾的想法和生活習慣，卻是持有海外地產最難的一環。例如莎莎國際在香港很成功，但當年進軍台灣就失敗，終於在去年撤出。對香港業者而言，台灣已經是文化和經濟條件最相近的巿場，但仍然會出現水土不服。其他更遠的巿場，這類隔膜只會更大。
所以筆者在新書中，歸納出最成功的跨國投資者，投資策略往往並非國際，而只是跨國。在原有的本國巿場之外，他們選擇一至兩個海外巿場，並建立在地團隊，經驗足以和當地財團競爭。換句話講，成功的國際房託，並非盲目在海外擴張，而是集中發展兩三個巿場。
普通投資者的時間和資訊更少，能夠同時應付好幾個巿場的能力比房託低。因此，集中火力在兩三個巿場，也許是普通投資者更應該考慮的投資手法。
《這些房託值得買》已經係信報網站正式上巿喇
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2018年8月1日 星期三
【載譽加開】「投資房託入門攻略」加開一場
Update (8/16): 第二場「投資房託入門攻略」講座經已滿座。謝謝各位支持！
/// End of 8/16 Update ////
感謝各位支持🙏，上次嘅「投資房託入門攻略」反應良好，全場滿座。因此信報決定8月23日加開一場，上次錯過嘅朋友唔好錯過喇！
「投資房託入門攻略」
香港人投資最愛買磚頭！現在香港樓價指數不斷破頂，想買樓投資也非易事。轉戰海外？每個地方的買樓政策不一，危機處處。房地產投資信託(REITs)派息有保證，比買樓更簡單！如何發掘一隻理想房託？海外的房託巿場又如何？房託投資專家安泓投資總監楊書健將與大家分享自己十多年投資房託經驗，傳授投資房託入門攻略。
日期：2018年8月23日
時間：7:00 - 9:00 pm
地點：九龍觀塘勵業街11號聯僑廣場地下 信報會議中心
費用：$150 參加者可獲贈楊書健最新著作《這些房託值得買》乙本(價值$148)
語言：粵語
報名網址：http://www.hkej.com/go/reits2
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